в плані міста (району) 1 примикає оточення 1 фізичні характерістікіфізіческіе параметри 1 об'ємно-планувальні показники 1 якість будівництва та експлуатації 1 стан об'єкта 1 функціональна придатність і використання 1 привабливість і комфорт 1 умови продажзалогі і застави 1 мотиви продавців і покупців 1 дати відомих угод по аналогам1 особливі умови угод 1 фінансово-експлуатаційні факторидоходи 1 ліквідність 1 експлуатаційні витрати 1 вартість будівництва та реконструкції 1 кількість наблюденій1117000000вес0,5% 11,0% 14,0% 0,0% 0 , 0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% зважена сумма25,5% кількість факторов19ітоговий несистематичний ріск1,34%
Таблиця 17. Розрахунок рівня несистематичного ризику (найбільш імовірний варіант)
фактори ріскауровень фактора рісканізкій рісксредній рісквисокій риск0,5%1,00%2,00%3,00%3,50%4,50%5,50%6,00%7,00%местоположениетранспортная доступність 1 пішохідна доступність 1 наявність і стан комунікацій 1 розміщення об'єкта в плані міста (району) 1 примикає оточення 1 фізичні характерістікіфізіческіе параметри 1 стан об'єкта 1 функціональна придатність і використання 1 привабливість і комфорт 1 умови продажзалогі і застави 1 мотиви продавців і покупців 1 дати відомих угод по аналогам 1 особливі умови угод 1 фінансово-експлуатаційні факторидоходи 1 ліквідність 1 експлуатаційні витрати 1 стои?? ость будівництва та реконструкції 1 кількість наблюденій0000116000вес0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 38,5% 27,0% 0,0% 0,0% 0,0% зважена сумма65,5% кількість факторов17ітоговий несистематичний ріск3,85%
Таблиця 18. Розрахунок рівня несистематичного ризику (песимістичний варіант)
фактори ріскауровень фактора рісканізкій рісксредній рісквисокій риск0,5%1,00%2,00%3,00%3,50%4,50%5,50%6,00%7,00%местоположениетранспортная доступність 1 пішохідна доступність 1 наявність і стан комунікацій 1 розміщення об'єкта в плані міста (району) 1 примикає оточення 1фізіческіе характерістікіфізіческіе параметри 1 стан об'єкта 1 функціональна придатність і використання 1 привабливість і комфорт 1 умови продажзалогі і застави 1 мотиви продавців і покупців 1 дати відомих угод по аналогам 1 особливі умови угод 1 фінансово-експлуатаційні факторидоходи 1 ліквідність 1 експлуатаційні витрати 1 вартість будівництва та реконструкції 1 кількість наблюденій000000890вес0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 44,0 % 54,0% 0,0% зважена сумма98,0% кількість факторов17ітоговий несистематичний ріск5,76%
Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка в високо ліквідні активи, тобто це ставка, яка відображає «фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якогось би не було ризику не повернення». Безризикова ставка використовується в якості базової, до якої додаються сталеві складові - поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості. Розрахунок безризикової ставки проводиться в таблиці 19.
Таблиця 19. Безризикова ставка
Найменування lt; # justify gt; Розрахунок вартості оцінюваного майна методом капіталізації грошового потоку проводиться в таблиці 20.
Таблиця 20. Визначення вартості оцінюваного майна
найменування од. ізм.результат доходи. здаване приміщення наземної частини зданіям249,1арендная плата за здаване приміщення наземної частини будівлі в годруб./м2 год64 455,17стоімость оренди наземної частини будівлі приміщення, за годруб./год3 164 748,8прочіе доходируб.0потенціальний валовий доход.руб.потері при зборі орендної плати.% 1% разом втрати при збиранні орендної плати.руб.31 647,488действітельний валовий доходруб.3 133 101,4операціонние витрати постійні витрати податок на майно (1,5% від кадастрової вартості)% 134 161ітого постійні расходируб.134 161переменние витрати ( 10%) руб./год313 310,14прочіе змінні витрати (2%) руб./год62 662,03ітого операційні расходи.руб.510 133,17чістий операційний доход.руб.2 622 968,3ставка капіталізації, %% 29% поточна вартість майна з округленіемруб.9 044 718,2
Отже, ринкова вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках дохідного підходу, становить 9044718 рублів.
Підсумкове висновок про ринкову вартість оцінюваного об'єкта нерухомості
На основі аналізу застосовності кожного підходу для оцінки розглянутого об'єкта можна зробити наступні висновки.
Обгрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки (V, руб.) визначається за формулою:
V=V 1 * Q 1 + V 2 * Q 2 + V 3 * Q 3, (2.6)
де V 1, V 2, V 3 - вартість об'єкта, визначена відповідно до витратним, порівняльним і дохідними підходами, руб .;
Q 1, Q 2, Q 3 - середньозважене значення достовірності підходів відповідно.
Для узгодження результатів...
