льтаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК України).
Проведений аналіз дозволяє говорити про незмінність інституту оренди протягом багатьох століть. Але, незважаючи на багаторічний шлях розвитку інституту оренди уявлення про нього завжди було неоднозначним. Перш за все, це виражається в сформованих розбіжностях у з'ясуванні правової природи договору.
Відповідно до положень ЦК РФ, реєстрації підлягає сам договір оренди нерухомого майна у випадках, передбачених Кодексом або іншим федеральним законом, У цих випадках договір оренди обяза?? ельствамі, виникаючими на підставі цього договору. Державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, на думку автора, слід здійснювати па підставі доповнення до ст. 609 параграфа 1 Глави 34 ЦК РФ норми про те, що до такого договору застосовні правила про форму та реєстрації договорів оренди будівель і споруд, передбачені ст. 651 ГК РФ.
Договір оренди будівель і споруд виділений в окремий вид договору оренди виключно за ознаками особливостей переданого в оренду майна: будівель і споруд, що вимагають встановлення спеціальних правил, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою зазначених об'єктів (М.І. Брагінський, В.В. Витрянский, А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой та ін.). У сучасній теорії цивільного права є загальновизнаним, що особливості предмета договору оренди будівель і споруд послужили підставою виділення його як самостійного виду договору оренди (Е.А. Суханов).
Розглядаючи договір оренди будівель і споруд за участю державних установ в теорії і практиці вітчизняного цивільного права ми прийшли до висновку про те, що в законодавстві, що регулює відносини з оренди будівель і споруд необхідно виділяти і розглядати два основних рівня. Перший - це норми цивільного законодавства, що встановлюють конструкцію договору оренди будівель і споруд та права та обов'язки сторін, тобто норми матеріального права. Другий рівень - це законодавство про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, яке регулює процедурні питання укладення угод з нерухомим майном.
Цілий комплекс теоретичних питань пов'язаний зі структурою норм ЦК, що регулюють окремі види зобов'язань з нерухомим майном, а також зобов'язань, що випливають з договору оренди. Цивільний кодекс Російської Федерації, виділяючи в окремий вид договору оренду будівель і споруд, не виділяє як окремий інститут оренду нерухомості взагалі. У цьому зв'язку вченими справедливо зазначається, що правила про оренду нерухомості розташовані в загальних положеннях про оренду (§1 гл.34 ГК РФ), а ось правовідносини з оренди будівель і споруд (які і є основними об'єктами нерухомості) регулюються насамперед спеціальними правилами (§4 гл.34 ГК РФ) і лише за відсутності таких - загальними положеннями про оренду (М. Смирнов).
Досліджуючи специфіку участі в договорі оренди будівель і споруд названих суб'єктів, ми прийшли до висновку про те, що вона, в першу чергу, визначається особливим речовим правом, на якому дані суб'єкти мають нерухомим майном. Так само нами підкреслюється, що значні проблеми участі в договорі оренди будівель і споруд є у установи, майно якого закріплено за ним на праві оперативного управління.
У ході аналізу статусу державних, муніципальних унітарних підприємств, що володіють майном на праві господарського відання, та федеральних казенних підприємств та установ, що володіють майном на праві оперативного управління, як орендодавця в договорі оренди будівель і споруд, ми робимо висновок про те, що саме для цих організаційно-правових форм юридичних осіб цивільним законодавством передбачаються окремі правила участі в цивільному обороті. Особливо це стосується можливостей розпорядження майном, закріпленим за ними власником.
У зв'язку з тим, що з обов'язки по підтримці майна (будівель і споруд) в належному стані випливають обов'язки орендодавця проводити капітальний ремонт будівель і споруд в роботі приділяється увага і змісту поняття капітальний ремонт в рамках договору оренди будівель і споруд. У чинному цивільному законодавстві не передбачається поняття «капітальний ремонт», що є однією з причин судових спорів, пов'язаних з визначенням обсягу обов'язків орендодавця.
Правовий режим доходів, отриманих за договорами оренди будівель і споруд, буде наступним. Вони будуть формально бути власністю засновника (власника майна установи), але право розпорядження доходами буде належати установі, у відповідності з волевиявленням власника.
У плані вдосконалення чинного цивільного законодавства нами пропонується поширити на нежитлові приміщення правила про державну реєстрацію договору оренди будівель і споруд. Для цього необхідно доповнити п. 2 ст.650 ЦК Росії, виклавши його в такій редакції: «Правила цьо...
