ля визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів.
Переваги порівняльного підходу:
у підсумковій вартості відображається думка типових продавців і покупців;
в цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція;
статично обгрунтований;
вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів;
досить простий у застосуванні і дає надійні результати;
Недоліки порівняльного підходу:
відмінності продажів;
складність збору інформації про практичні цінах продажів;
проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди;
залежність від активності ринку;
залежність від стабільності ринку;
складність узгодження даних про істотно розрізняються продажах.
2.3 Витратний підхід
Витратний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В основі цього підходу лежить принцип заміщення.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:
рівень заробітної плати;
величина накладних витрат;
витрати на обладнання;
норми прибутку будівельників у даному регіоні;
ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
Розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз).
Розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (СНР).
Розрахунок накопиченого зносу (Ін):
фізичний знос - знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих чинників;
функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, пропонованим до подібних об'єктів;
зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних факторів;
Розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу: Су=СНС-Сі.
Визначення підсумкової вартості нерухомості: Сзп=Сз + Су.
Переваги витратного підходу: при оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним;
даний підхід є доцільним і/або єдино можливим у наступних випадках:
аналіз найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки;
техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень;
оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів;
оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
оцінка для цілей страхування та оподаткування.
Недоліки витратного підходу:
витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;
невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос;
проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов;
складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд;
окрема оцінка земельної ділянки від будівель;
проблематичність оцінки земельних ділянок в Росії.
. Методи, застосовувані до оцінки вартості бізнесу
Для визначення ринкової або іншого виду вартості оцінювачі застосовують спеціальні прийоми і способи розрахунку, які отримали назву методів оцінки. Кожен метод оцінки передбачає попередній аналіз певної інформаційної бази і відповідний алгоритм розрахунку. Всі методи оцінки дозволяють визначити вартість lt; # 153 src= doc_zip3.jpg / gt;
Малюнок 2 - Методи дохідного підходу до оцінки бізнесу
Метод капіталізації прибутку (доходу)
Капіталізація - процес перерахунку прибутку (доходу), отриманої від об'єкта оцінки з метою визначення його ва...
