а благо всіх людей - основа свободи н незавісімості- умова життя людей - джерело благ -престижність володіння - основа гордості і слави -Багатофункціональні призначення Малюнок 1 -Нерухомість як фізичний, економіко-правовий і соціальний комплекс відносин
Специфічні ознаки нерухомості.
Нерухомість можна розглядати як:
споживчу вартість, що задовольняє особисті потреби у житлі, відпочинку, розвагах (будинок, квартира, дача і т.д.); до неї пред'являються вимоги, обумовлені природними властивостями та індивідуальними вподобаннями;
фактор виробництва, який виступає у формі основних виробничих фондів (будівлі, споруди);
джерело доходу, призначений для ведення бізнесу. Даними видами нерухомості володіють з метою отримання стійкого потоку доходів на вкладений капітал.
Таблиця 2 - Відмінні ознаки нерухомості, як об'єкта інвестицій
ОпісаніеФормуліровка прізнакаНетрадіціонние грошові потокіНетрадіціонние грошові потоки від інвестиції в нерухомість відрізняються тим, що в періоди розробки і спорудження об'єкта грошові потоки негативні, потім у період поступової здачі об'єкта в оренду грошові потоки перетворюються з негативних на позитивні. Під час експлуатації об'єкта можуть бути зроблені істотні витрати на його оновлення або приріст капіталу. В окремі роки гроші можуть вилучатися допомогою рефінансування. Нарешті, отримання великої суми грошей очікується при продажу власності. Тому для інвестиції в нерухомість немає єдиної внутрішньої норми окупаемості.Разная спрямованість руху вартостей складових частин недвіжімостіЗемля має потенційну можливість підвищення її вартості з причини зміні в системі землекористування, відносного дефіциту ділянок з подібним місцем розташування, інфляції та ін. У той же час відносна вартість будівлі і споруд з часом знижується. Це зниження відбувається через зношування будівель і споруд у процесі їх використання, впливу навколишнього середовища, змін у технології і др.Паушальность нед-віжімостіПаушальность нерухомості знижує її ліквідність, оскільки виключає багатьох дрібних інвесторів. Крім того, ПАУШАЛЬНА збільшує терміни реалізації активу і витрати на вчинення сделок.Неоднородность недвіжімостіПрактіческі неможливо знайти два однакових об'єкта, що ускладнює процес оцінки недвіжімості.Гібкіе умови фі-сування нед-віжімостіУ приносить дохід нерухомості може бути кілька «шарів» фінансування за рахунок власних і позикових коштів. Фінансування може бути досить складним за часом здійснення, методам розрахунку відсотків, пайовій участі і різним частковим інтересам.Разлічное поєднання юридичних прав та інтересів при опе-раціях з собственностьюОдін об'єкт, що є власністю, може бути зданий в оренду з поділом прав на поверхню землі і надра і при цьому обтяжений заставними зобов'язаннями, в той час як інший об'єкт може знаходитися в повній і необмеженої власності та бути вільний від будь-яких требованій.Особие податкові соображеніяФедеральние і муніципальні органи влади розвинених країн створили складну систему податкових законів і регулюючих норм, які впливають на інвестиції в нерухомість. Особливості оподаткування нерухомості як відкривають нові можливості, так і накладають певні ограніченія.Ріск і невизначеність інвестицій в недвіжімостьІнвестіціі в нерухомість більшою мірою, порівняно з інвестиціями в традиційні активи, схильні до ризику і невизначеності, оскільки є малоліквідними, так як це «замкнений» капітал , і здійснюються капіталовкладення на більш тривалі терміни.
До специфічних ознаками нерухомості можна віднести:
1) стаціонарність (нерухомість пов'язана з ділянкою землі);
2) унікальність і неповторність - кожна конкретна нерухомість (особливо нежитлова) унікальна по фізичних характеристиках і з точки зору інвестиційної привабливості;
) нерухомість фундаментальна - її неможливо викрасти, зламати або втратити при звичайних умовах;
4) специфічний характер обороту через оборот прав на неї;
5) до висновку всіх угод на ринку нерухомості пред'являються особливі юридичні вимоги - угоди повинні пройти державну реєстрацію (ФЗ №122-ФЗ від 21.07.1997 р «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »);
) високий рівень витрат на проведення угод (трансакційних витрат) та тривалий термін експозиції;
) вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки - складний або неможливий процес, оскільки без залучення позикового капталу інвестиції в неї утруднені;
) низька доступність повної і достовірної інформації про угоди, рівні прибутковості інвестицій у нерухомість;
) можливість позитивного або негативного впливу нового будівництва на вартість п...
