До нього ст. 290 Цивільного кодексу Російської Федерації відносить:
підвали, горища, сходові майданчики і інші загальні приміщення будинку;
його несучі конструкції;
ліфти, стояки, інше механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться за межами і, так і всередині квартири чи іншого житлового приміщення.
Кодекс закріплює два важливі правила, що стосуються правового режиму перерахованого спільного майна власників квартир у багатоквартирному житловому будинку. По-перше, на це майно встановлюється спільна часткова власність названих власників (ст. 289 ЦК України). Їх частки у праві на таке майно пропорційні розміру належних їм квартир, а точніше, їх загальної площі. Зазначене право регулюється загальними правилами цивільного законодавства про праві спільної часткової власності, однак, з деякими вилученнями. Головне з них полягає у забороні власнику квартири або іншого житла відчужувати свою частку в праві на спільне майно житлового будинку та вчиняти інші дії, що тягнуть передачу цієї частки, окремо від права власності на житло (п. 2 ст. 290). У цьому і полягає друга важлива положення, що визначає специфіку правового режиму об'єктів спільної власності власників житла в багатоквартирному житловому будинку. По суті, це означає, що відповідна частка у праві власності на вказане загальне майно завжди слід долю права власності на житло, будучи нерозривно з ним пов'язаної. Слід мати на увазі, що дані правила поширюються лише на власників житла, але не на їх наймачів чи орендарів. Якщо, наприклад, в муніципальному житловому будинку приватизована лише частина квартир, відносини спільної часткової власності виникнуть за участю власників квартир, тобто громадян, які приватизували свої квартири, і відповідного муніципального освіти в особі його органу управління житловим фондом.
Власник квартири не має права розпоряджатися належною йому часткою спільного майна будинку окремо від квартири (п. 2 ст. 290 ЦК України). У містах багато будівель змішаного призначення, в яких розташовані житлові та нежитлові приміщення. Кожен власник приміщення в будівлі змішаного типу має право на свою частину неподільного земельної ділянки, пропорційну розміру належного йому приміщення. Оскільки частка власників квартир у спільному майні будинку законом не визначена, слід застосовувати правила ст. 245 Цивільного кодексу РФ, відповідно до якої частки власників квартир у спільному майні будинку визнаються рівними. Більш правильним буде використовувати як критерію визначення частки у спільному майні площа належить власнику квартири. У цьому випадку частка буде пропорційна розміру загальної площі квартири. Закон не містить вимоги про вказівку спільного майна в правовстановлюючих документах при покупці квартири. Відсутність у власників квартир інформації про визначення вмісту загального майна може спричинити за собою порушення їх прав. Зокрема, незастосування місцевими адміністраціями муніципальних утворень положень ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при здачі в оренду підвальних, мансардних, горищних приміщень, коридорів прохідних під'їздів позбавляє інших учасників спільної часткової власності права володіти і користуватися ними.
Таким чином, слід виділити наступні ознаки правового режиму квартири в багатоквартирному будинку:
квартира в багатоквартирному будинку як об'єкт цивільних правовідносин відноситься до складних речей, складається з головної речі (квартири), безпосередньо задовольняє житлові потреби громадян, а також інших загальних приміщень будинку, що знаходяться у спільному користуванні (сходи, ліфти , підвали, коридори, горища, дахи тощо), призначених для обслуговування та забезпечення квартири і пов'язаних з нею спільним призначенням;
так як спільне майно багатоквартирного будинку є приналежністю по відношенню до розташованих в ньому житлових приміщень (а відповідно до ст. 135 ГК РФ приналежність наслідує долю головної речі), то права на нього не підлягають окремої державної реєстрації ;
угоди по розпорядженню об'єктами, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, повинні відбуватися з дотриманням правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.
. Товариство власників житла
У рамках програми «Реформування і модернізації ЖКГ РФ» велика увага приділяється альтернативному, конкурентній управління житловим фондом. Таким альтернативним управлінням є Товариство власників житла. Згідно ст. 135 Житлового кодексу РФ товариство власників житла - це некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених зако...
