риміщення, як кухні, коридори, санвузли та інші приміщення, що мають допоміжне призначення.
Договір соціального найму житлового приміщення укладається у письмовій формі на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання.
Договір укладається у письмовій формі. При цьому також передбачено, що вказаний договір укладається на підставі рішення про надання жилого приміщення соціального використання. Отже, якщо договір соціального найму укладений у письмовій формі у відсутність зазначеного рішення, то вимоги до форми договору не можна вважати дотриманими.
При недотриманні письмової форми договору соціального найму діють правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: у такому випадку сторони позбавляються права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але при цьому має право приводити письмові та інші докази.
Необхідно звернути увагу на те, що в практиці застосування житлового законодавства, що діяло до введення в дію Кодексу lt; garantF1: //12038291.0gt ;, були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір і перш укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цим актом наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму відповідного договору. Такому положенню в чималому ступені сприяло і містилося в ст. 47 lt; garantF1: //10035000.47gt; ЖК 1983 правило, згідно з яким ордер на житлове приміщення визнавався єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення.
Тим часом договір соціального найму і рішення про надання жилого приміщення - це документи, принципово різні за своєю юридичною природою. Договір регулює цивільно-правові та житлово-правові відносини сторін, а рішення - це ненормативний (індивідуальний) правовий акт, прийнятий уповноваженим органом, що тягне обов'язкові наслідки для зазначених у ньому осіб. Тому після введення в дію Кодексу lt; garantF1: //12038291.0gt; оформлення договору соціального найму у вигляді окремого документа повинне обов'язково здійснюватися на практиці.
При виробленні умов конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці необхідно керуватися Типовим договором lt; garantF1: //12040282.1000gt; соціального найму житлового приміщення, затвердженим Постановою lt; garantF1: //12040282.0gt; Уряду РФ від 21.05.2005 р N 315. Крім того, зазначеною Постановою Уряду РФ встановлено, що договори соціального найму житлового приміщення, укладені до набрання чинності цією Постановою, переоформленню не підлягають.
З метою надання додаткової стабільності відносин, що виникають з соціального найму, ст. 64 lt; garantF1: //12038291.64gt; Кодексу введено правило, згідно з яким перехід права власності на займане за договором соціального найму житлове приміщення, права господарського відання або права оперативного управління таким житловим приміщенням не тягне за собою розірвання або зміну умов договору соціального найму житлового приміщення.
Таким чином, договір соціального найму не підлягає зміні чи розірвання навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення, що є його предметом. Крім того, зазначений договір зберігається в незмінному вигляді і тоді, коли право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта.
1.2 Користування жилим приміщенням: права, обов'язки та відповідальність сторін
Житловий кодекс РФ докладно розкриває права та обов'язки як наймача, так і наймодавця.
Наймодавець має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
Обов'язки наймодавця:
) передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;
) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Права та обов'язки наймача жилого приміщення за договором соціального найму регламентовані в ст. 68 ЖК РФ. А саме, наймач має право:
) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
) здавати жиле приміщення в піднайом;
) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
) здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;
) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капі...
