є його автоматично всім загальним правилам про нерухомість. А встановлює для угод з підприємствами більш формалізований і строгий режим.
Законом може бути встановлено що якесь майно, формально не має ознак нерухомого, потрапляє під режим правового регулювання, передбачений для нерухомості. Наприклад, до режиму «нерухомості» ГК РФ відносить морські та річкові судна, повітряні судна та ін. Ці об'єкти відносяться за законом до нерухомості але не є нею за природою, - саме тому вони оцінюються оцінювачами рухомого майна.
Сучасна юридична практика встановила ряд ознак, за якими фізичний об'єкт може бути віднесений до нерухомого майна: міцний зв'язок із певною ділянкою, закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням; посвідчена приналежність конкретному власнику (державі, суб'єкту РФ, муніципалітету, приватній особі або групі приватних осіб); можливість фізичного відокремлення об'єкта нерухомості та нерухомого майна (тобто наявність чітко встановлених фізичних меж об'єкта нерухомості); функціональна самостійність об'єкта нерухомості; наявність сервітутів та інших обмежень прав користування. Отже, до об'єктів нерухомості відносяться:
земельні ділянки;
надра;
замкнуті водні об'єкти;
житлові приміщення;
нежитлові приміщення;
підприємства як майновий комплекс;
будівлі та споруди;
ділянки лісового фонду;
багаторічні насадження;
повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
В залежності від цілей нерухомі об'єкти можна класифікувати за різними ознаками. Так, в країнах Європи нерухомість поділяють на три групи:
Категорія А - нерухомість, використовувана власником для бізнесу;
Категорія Б - нерухомість для інвестування капіталу з метою отримання доходу;
Категорія В - надлишкова нерухомість (в резерві).
За походженням розрізняють наступні об'єкти нерухомості:
створені природою без участі людини;
є результатом праці людини;
створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.
В системі кадастрового опису (технічного обліку) об'єкти нерухомості розрізняю за обліковим увазі:
первинні об'єкти - безпосередньо пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе
вторинні об'єкти - просторова частина первинного об'єкта нерухомості, правовий статус якого відмінний від правового статусу первинного об'єкта (квартира і її частини, приміщення, елементи споруд і т.п.).
. 2 Характеристика нерухомості як товару
Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод (купівлі, продажу, дарування, застави та ін.), що задовольняє різні реальні або потенційні потреби і має певні якісні та кількісні характеристики. Нерухомі речі як товари включають в себе одночасно і благо, необхідне споживачам, і витрати, або інвестиції. Без яких володіння і користування ними практично неможливо.
Як і будь-який товар, нерухомість має споживчу і ринкову вартість. Споживча вартість відображає вартість речей для конкретного користувача. Ринкова вартість - це найбільш імовірна ціна продажу їх на відкритому і конкурентному ринку. Земля і деякі інші нерухомі речі включаються в економічний оборот як ресурси. Не мають альтернатив взаимозамещения в багатьох сферах діяльності. Нерухоме майно - найбільш довговічний і грунтовний товар з усіх існуючих. Земля за своєю природою вічна, а будівлі і споруди мають нормативні терміни служби до 200 років. Нерухомий товар забезпечує надійність інвестицій, так як вартість його з часом може зрости через збільшення попиту, поліпшень та інших факторів. Операції з об'єктами нерухомості - це не звичайне переміщення і кінцеве споживання товару, а рух капіталу приносить дохід. Нерухомі товари використовуються за місцем їх розташування. Що створює особливу їх економічну характеристику - територіальні переваги. Зміни в суспільній думці, традиціях роблять одні райони переважними, а інші - ні.
До економічним особливостям нерухомості як товару відносяться: нерівномірність грошових потоків, диференціація оподаткування, різноманіття комбінацій речових прав, жорстка регламентація оформлення угод, ліквідність і необхідність менеджменту.
Грошові потоки по етапах інвестиційного циклу в нерухомість відрізняються протилежної спрямованістю і нерівномірністю. На по...
