чатковій стадії мають місце негативні потоки грошових коштів на будівництво або купівлю об'єкта. У період використання (наприклад, здачі в оренду) негативні грошові потоки трансформуються в позитивні, і власник отримує вже стабільні доходи, хоча одночасно можливі і витрати на ремонт і обслуговування будівлі. При перепродажі об'єкта власник зазвичай повертає капітал з приростом.
Оподаткування угод, володіння та користування нерухомим майном в Росії диференціюється за видами об'єктів нерухомості і соціальним статусом власників. Застосовуються різні ставки податку залежно від якості та місцеположення земель, що дозволяє вилучати диференціальну ренту. Існують пільги з оподаткування житлових приміщень для соціально незахищених верств населення (інвалідів, пенсіонерів та інших груп), а при одноразовій покупці квартир і будинків зменшується оподатковуваний база всіх громадян.
Нерухомість відрізняється великим різноманіттям комбінацій прав власності та розподілу доходів. Одні її компоненти можуть перебувати в повній власності, інші - в оренді, треті - в тимчасовому користуванні, четверті - в заставі, а п'яті у державній власності. За оцінками фахівців, можливо близько 1500 комбінацій речових прав на нерухоме майно.
Ліквідність нерухомості - це здатність швидко і без втрат перетворити товар в грошові кошти; рівень її обернено пропорційний часу, необхідному для продажу об'єкта: чим менше часу потрібно для його продажу, тим вище ліквідність. Ліквідність нерухомості нижча ліквідності інших товарів. Низька ліквідність товарів на ринку тижнів?? Іжімей породжує високий рівень витрат у покупця і продавця. Ці витрати визначаються складними умовами здійснення угод з нерухомості. Ступінь ліквідності різних видів нерухомості істотно варіює особливо в залежності від місця розташування.
На відміну від інших товарів, нерухомість приносить дохід, вимагає професійного управління активами, починаючи з пошуку та оцінки альтернатив, вибору найкращого і найбільш ефективного варіанту використання та його практичної реалізації та аж до організації охорони, поточного ремонту та багатьох інших повсякденних турбот. Для ефективного управління нерухомістю вже на передінвестиційній стадії потрібно цілий комплекс заходів: маркетингові дослідження; будівельна, екологічна, правова та економічна експертизи; обгрунтування прогнозованої ціни і експлуатаційних витрат; аналіз аналогів нерухомості за принципом заміщення і т.д.
Здійснення операцій з нерухомим майном регламентується законом, що передбачає письмову форму і державну реєстрацію, перевірку юридичної чистоти (доказ прав на нього), прийом- передачу, оцінку та інші процедури які повинні забезпечити інтереси суспільства, органів місцевої влади і інших суб'єктів права.
. 3 Методологічний підхід до визначення ціни на нерухомість
У сучасних умовах ефективне управління нерухомістю неможливо без застосування спеціальних методів аналізу і розрахунку вартість об'єкта бере участь в операції. Приватизація майна, оформлення орендних відносин, здійснення взаєморозрахунків з інвесторами та інші операції з нерухомістю пов'язані в першу чергу з визначенням вартість об'єкта, бере участь в операції. Ключове для характеристики процесів економічної системи поняття «вартість» тісно пов'язане з поняттям «оцінка» як комплексним показником міри значущості, вигідності, доцільності отримання того чи іншого результату діяльності, а також ресурсів, що забезпечують даний результат.
З точки зору визначення та кількісної оцінки вартості, широке поширення серед економістів отримала ідея про те, що вартість товару має визначатися ціною праці, витраченого на його виготовлення. Надалі ця ідея лягла в основу витратного підходу до оцінки вартості. На думку К. Маркса, споживча вартість «визначається лише кількістю праці, або кількістю робочого часу, суспільно необхідного для її виготовлення» і пов'язана з корисністю товару, тоді як мінова вартість «насамперед, представляється у вигляді кількісного співвідношення, у вигляді пропорції, в якої споживчі вартості одного роду обмінюються на споживчі вартості іншого роду, співвідношення постійно змінюється залежно від часу місця ». Саме його думка і закінчила формування трудової теорії вартості. Таким чином, зміст трудової теорії вартості можна коротко викласти в наступних основних положеннях:
Різнорідні продукти ринкового обміну мають однакове внутрішній зміст - вартість. Тому на ринку вони прирівнюються один до одного в певній мінової пропорції.
Вартість товарів створюється суспільною працею виробників. Ця праця є громадським тому, що виробник ринкового продукту створює його для інших. Стало бути вартість - втілений у товарі суспільна праця, отже рівність продуктів за їх вартістю означає,...
