рактеристика нерухомості як товару; розгляд методологічного підходу до визначення ціни на нерухомість.
У другому розділі розглядаються види, типи ринку нерухомості і аналізується ринок комерційної та житлової нерухомості в місті Томську.
У третьому розділі розглядаються різні об'єкти інвестування: нерухомість, дорогоцінні метали, цінні папери; співвідносяться їх ризики і прибутковості; розглядаються переваги громадян в дохідних інструментах.
1. Теоретичні та методологічні основи управління нерухомістю
. 1 Поняття про нерухоме майно, його склад, класифікація
У терміна «нерухомість» в юридичній практиці Росії досить неоднозначне минуле. З 1917 р, після скасування приватної власності, цей термін практично зник з юридичної обороту і з практики. Лише після 1990р., Разом з правом приватної власності, відродилося і поняття нерухомість. ГК РФ (стаття 130) визначає, що до нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку та зміни призначення неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження , будівлі споруди. Отже, головною відмітною ознакою нерухомого майна є його нерозривний зв'язок із землею, що передбачає її значну вартість. Крім того і самі земельні ділянки розглядаються як об'єктів нерухомості. Розрив зв'язку між земельною ділянкою та самим об'єктом нерухомості призводить до зниження ціни останнього.
Чи не розглядаються в якості об'єктів нерухомості дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені під знос. Відкритим залишається питання про віднесення до об'єктів нерухомості предметів, які мають нерозривному зв'язку із земельною ділянкою, хоча відокремити їх від нього досить складно. Як один із прикладів можна виділити наступну ситуацію: статуя вагою в кілька тонн, що не скріплена з фундаментом; будівля, встановлене на поверхні землі на блоках.
Деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити в рухоме майно. Приміром, зараховують за законом до нерухомості, зелені насадження поділяються на два види. Дерева, багаторічні чагарники, які не потребують щорічної посадки, вважаються нерухомістю. Однорічні рослини зазвичай вважаються рухомим майном. Але часто при операціях з нерухомістю та однорічні рослини розглядаються як частина нерухомої власності якщо в договорі не вказано інше. Колишній власник (або орендар) має право на врожай, вирощений його працею. Але зрубане дерево, зібрані в саду вишні стають рухомою власністю. І навпаки. Привізши каміння, пісок і цемент, можна з цієї рухомої власності зробити доріжку до гаража, - і вона стане нерухомістю. Існує і менш очевидний перехід рухомого майна в нерухомість - наприклад, вбудована шафа або вмонтоване обладнання. У США такі об'єкти називаються фікстур, і в судах вони визначаються за чотирма ознаками:
Намір: мав намір встановив яке або пристосування до нерухомості прикріпити його тимчасово або постійно?
Метод прикріплення: наскільки постійно було кріплення? Чи можна його відкріпити не пошкодивши предмет?
Ставлення до нерухомості: чи використовується предмет як нерухома власність або як спонукувана?
Угода: чи домовилися сторони вважати предмет нерухомою власністю або рухомої?
Обладнання, розміщене в будівлях та спорудах (опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти, решітки, другі металеві двері), відноситься до об'єктів не пов'язаним із землею. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку угоди, тому об'єкт слід детально описувати все обладнання, що включається до його складу.
Крім того, нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи, послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором. Віднесення підприємства як майнового комплексу до категорії нерухомості незалежно від того, входить до його складу об'єкт нерухомості, що належить підприємству на правах власності, чи ні, викликано необхідністю підпорядкування угод з підприємством спеціальному правовому режиму нерухомості з метою підвищення надійності таких угод, захисту прав як учасників, так і третіх осіб. Однак, визнавши підприємство об'єктом нерухомості, ГК РФ не підпорядкову...
