вати свої функції. Важко здійсненне завдання полягає в тому, щоб визначити термін фізичного життя будівлі. p> Будівля експлуатується - побудований і введений в експлуатацію інженерно-будівельний об'єкт, підноситься над поверхнею землі, що має інженерні системи для постійної підтримки кліматичних параметрів середовища внутрішніх приміщень. Експлуатовані будівлі за призначенням поділяються на: житлові, промислові та громадські.
Багато будівель, які розраховані, скажімо, на 100 років, стоять і функціонують набагато довше. Існують таблиці, які визначають ці терміни для окремих будівель і конструкцій. Однак вони можуть служити лише орієнтиром у визначенні терміну життя будівлі.
Термін економічного життя в”Ђ це термін, протягом якого будівля приносить прибуток. Будівля досягає кінця економічного життя, коли воно перестає робити внесок у вартість ділянки.
Термін фізичного життя в”Ђ це термін, протягом якого будівля реально існує, тобто в ньому можливі проживання та робота.
Ефективний вік заснований на оцінці зовнішнього вигляду будівлі з урахуванням його стану, дизайну і економічних факторів, що впливають на його вартість.
Залежно від того, який був догляд за будівлею, чи проводилися роботи з ремонту, модернізації, переобладнанню чи ні, ефективний вік будівлі може бути більше або менше його фізичного віку.
При бухгалтерському нарахуванні амортизації виходять із припущення про рівномірний старінні будівлі. Такий підхід неприйнятний. Оцінювач повинен перш за все виходити з ефективного віку і визначати термін, що залишився економічного життя. На термін економічного життя впливають багато факторів, такі як: економічні умови, смаки споживачів та ін, які можуть різко змінити термін, що залишився економічного життя. Проте в розрахунках виходять з того, що в термін, що залишився економічного життя не відбудеться істотних змін.
Метод розрахунку зносу припускає, що ефективний вік, виражений у відсотках, відображає типовий термін економічного життя так само, як відсоток накопиченого зносу відображає загальні витрати відтворення, тобто:
З
=
ЕВ
ПВС
СЕЖ
де З в”Ђ знос, ПВС в”Ђ повна відновна вартість, ЕВ ефективний вік, СЕЖ в”Ђ термін економічного життя.
1.4 Вплив амортизації на вартість об'єктів нерухомості
Будь-який об'єкт нерухомості (Крім землі при нормальному використанні) схильний до зносу. В результаті погіршуються його технічні та економічні характеристики, а вартість переноситься частинами на випускається продукцію або надані послуги. Перенесена вартість залишає сферу нерухомості і накопичується у вигляді амортизаційних відрахувань для відновлення вкладеного в об'єкт капіталу або інших цілей.
Знос тісно пов'язаний з амортизацією нерухомості, тобто з поступовим перенесенням її вартості в протягом усього терміну служби на одержуване в процесі використання благо (Продукцію, послуги та ін.) Облік амортизації здійснюється за допомогою амортизаційних відрахувань - грошового вираження перенесеної вартості.
Нова амортизаційна політика в Росії розглядає амортизаційні відрахування в якості елемента поточних витрат, що враховуються при визначенні фінансових результатів, і у вигляді права на податкові відрахування, а не обов'язку здійснювати капітальні вкладення в реновацію тієї ж нерухомості (схема 1.41.)
Схема 1.41. Оборот вартості нерухомості.
В
Д
br/>
Для визначення амортизаційних відрахувань застосовуються чотири основні способи.
1). Лінійний (Рівномірний) метод в”Ђ нарахування амортизації (А) рівномірними частками за однаковою нормі протягом всього терміну використання майна до повного перенесення його вартості на отримані послуги та товари здійснюється за формулою:
А =
На
Спб
100%
де На в”Ђ норма амортизації,%; Спб в”Ђ первісна балансова вартість об'єкта, руб.
2). Спосіб зменшуваного залишку в”Ђ нарахування амортизації виходячи з залишкової (а не первісної) вартості об'єкта, тобто величина амортизації послідовно з року в рік зменшується в Відповідно із зменшенням залишкової вартості (первісна мінус перенесена).
3). Спосіб списання вартості за сумою чисел років терміну корисного використання передбачає розрахунки виходячи з первісної вартості об'єкта і річної с...
