або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва, а забудовник - дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку. Право власності на конкретне житлове (або нежитлове, оскільки пайовики можуть бути різними) приміщення виникає у пайовика тільки після отримання свідоцтва про право власності. Таким чином, неправильним було б говорити про передачу права власності забудовником дольщику.
У цій ситуації також неможливо говорити про приватизації. Приватизація має місце тільки в тому випадку, коли щось знаходиться в державній власності, а потім стає приватною (Приватної) власністю. З метою прояснення цих питань одночасно з прийняттям закону про пайове будівництво були внесені поправки та до статті 122 Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ В«Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним В»(далі - закон про реєстрацію прав). Як у законі про пайове будівництво, так і в законі про реєстрацію прав містяться переліки документів, які забудовники повинні представляти на початковому етапі будівництва, а пайовики - при реєстрації прав. Однаковий підхід територіальних органів Федеральної реєстраційної служби при проведенні державної реєстрації договорів пайової участі у будівництві, прав власності та поступки прав, застави об'єктів нерухомого майна у зв'язку з пайовою будівництвом забезпечить Інструкція, затверджена наказом Міністерства юстиції Російської Федерації (Мін'юст Росії) від 9 червня 2005 року № 82, в основному призначена для працівників реєструючих органів. Багато положення цього документа не представляють інтересу для широких верств забудовників і замовників, проте важливо те, що в Інструкції чітко визначені переліки документів (не так общо як у законах) і вказані конкретні вимоги до них.
4. Можливість реєстрації житлового будинку як об'єкта нерухомості
Можливість реєстрації житлового будинку як об'єкта нерухомості у разі, якщо забудовник (підрядник) не передав по закінченні будівництва
всі квартири пайовикам (замовникам). Представляється не зовсім правильним ставити питання про реєстрацію права власності на весь будинок. Звичайно, теоретично можлива ситуація, коли багатоквартирний будинок будує і набуває в цьому будинку абсолютно всі приміщення (і житлові, та нежитлові) одна фізична особа або одна організація. Тоді в реєстраційній палаті права власності на всі індивідуально визначені приміщення повинні бути зареєстровані тільки на цю людину або організацію. У будинку є приміщення, які призначені для індивідуального використання: житлові (квартири) та нежитлові (наприклад магазин), а є приміщення загального користування - сходові клітки, колясочні, технічні підвали, горища. Саме індивідуально визначені приміщення будуть зареєстровані на одна особа, і на них же буде оформлено право власності цієї особи, а от право власності на весь будинок реєструватися не буде, тому що об'єктами індивідуальних прав (об'єктами відчуження) є тільки індивідуально певні приміщення. Наприклад, якщо власник всіх приміщень у будинку вирішить продати частину квартир, тоді до державного реєстру не треба буде вносити будь-які облікові зміни, що стосуються об'єктів нерухомого майна як предметів угод, а треба буде відносно якихось певних квартир змінити лише відомості про титульний власника. Іншими словами, якщо до моменту угоди власником всіх приміщень у будинку запал, умовно кажучи, Іванов, то після вчинення купівлі-продажу у Іванова залишиться 90 відсотків квартир, а у 10 відсотків квартир з'являться нові власники (Петров, Сидоров, Васильєв і т. д.). Реєстраційний облік вестиметься щодо індивідуально визначених об'єктів нерухомості, якими є житлові приміщення.
Непроста юридична ситуація може скластися, якщо деякі власники зареєструють свої права на якусь частину житлових або нежитлових приміщень і отримають свідоцтва про право власності, а забудовник не передасть залишилися приміщення і не оформить право власності на себе. Це може відбутися в тому випадку, якщо забудовник виконав своє зобов'язання і побудував об'єкт нерухомості, а окремі пайовики не виконали свої зобов'язання по повній оплаті об'єкта. Природно, таким пайовикам забудовник не передаватиме побудовані для них об'єкти. З юридичної точки зору такі приміщення не можуть вважатися індивідуально певними об'єктами нерухомості і матимуть невизначений юридично статус, і забудовник як власник об'єктів будівництва не може здійснювати з ними будь-які операції, поки вони не набудуть статусу об'єкта нерухомості. Коли у забудовника виникне необхідність зробити яку-небудь угоду, він буде змушений або зареєструвати своє право власності, або передати об'єкт пайового будівництва дольщику. Таким чином, на останньому етапі, коли будинок вже фактично побудований, і частина власників вже зареєструвала свої права, прийде якийсь пайовик, на початковій стадії не пристав у фінансуванні будівництва, внесе...
