необхідні кошти, і забудовник передасть йому збудований об'єкт. Причому приміщення в побудованому будинку ще не рахуються квартирами, оскільки квартирою приміщення називається тільки після його реєстрації і появи відповідної облікового запису, тобто після того, як новий пайовик зареєструє свої права власності на ці ще не мають господарів житлові приміщення. До настання цього моменту будинок в якійсь мірі можна назвати незавершеними будівельними або будуються об'єктом.
5. Законодавче визначення терміна В«зводиться або споруджуваний (створюваний) об'єктВ»
Іноді з якихось причин будівництво припиняється, договір підряду розривається, тобто той суб'єкт, який оплачував вартість робіт, будівельних матеріалів тощо вирішує це майно комусь продати. У цьому випадку здійснюється опис незавершеного будівельного об'єкта. У реєстрі прав з'являється запис про те, на якому етапі зупинено будівництво (скільки поверхів побудовано і т. д.). Відповідно до статті 25 закону про реєстрацію прав такий об'єкт буде називатися незавершеним будівельним об'єктом. Об'єкт, будівництво якого закінчено, буде називатися побудованим багатоквартирним будинком після його державного технічного обліку та державної реєстрації прав власності на дві і більше квартири. Багатоквартирний будинок юридично В«виникаєВ» саме в момент державної реєстрації права пайовика власності на другу квартиру в цьому будинку. Хоча в даний час не існує такої легітимного визначення як В«Багатоквартирний будинокВ», виходячи зі змісту цього терміна прийнято вважати, що це будинок, в якому знаходяться дві або більше квартир. У статті 15 Житлового кодексу Російської Федерації (ЖК РФ) дається визначення житлового приміщення. У статті 16 ЖК РФ під поняттям В«житловий будинокВ» розуміється індивідуально певний будинок, де немає квартир, а є кімнати і підсобні приміщення. У цій же статті визначено і поняття В«квартираВ» - житлове приміщення, що складається з кімнат і підсобних приміщень, які мають виходи в місця загального користування (наприклад на сходи). Таким чином, у статті 16 ЖК РФ через поняття В«квартираВ» визначається поняття В«багатоквартирний будинокВ».
6. Управління багатоквартирним будинком
Багатоквартирний будинок, право власності, наприклад, на 90 відсотків квартир якого вже зареєстровано, а на 10 відсотків квартир немає, безумовно, повинен управлятися і обслуговуватися, тобто повинні укладатися договори на його утримання та надання комунальних послуг. Законодавством передбачені положення про управління тільки повністю сформованим об'єктом, в якому 100 відсотків приміщень мають своїх власників. Спеціального регулювання процесу управління багатоквартирним будинком, в якому не оформлені права власності на частину квартир (на час перехідного етапу, поки не оформлені права власності на частину квартир), законодавством не передбачено. Але якщо 90 відсотків квартир уже мають своїх власників, то вони самі можуть приймати рішення. Статтею 161 ЖК РФ передбачено можливість управління багатоквартирними будинками трьома способами:
1) безпосереднє управління самими власниками, коли не створюється товариство власників житла (ТСЖ) або житловий кооператив і не залучається керуюча організація;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією. Для прийняття загальними зборами власників приміщень рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком необхідна проста більшість голосів від загальної кількості голосів, присутніх на загальних зборах (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Загальне збори власників приміщень багатоквартирного будинку має кворум, якщо в ньому беруть участь власники приміщень, що володіють більш ніж 50 відсотками голосів від їх загального числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При відсутності кворуму для того, щоб річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку відбулося, має бути проведено повторне загальні збори власників. На загальних зборах кожен власник приміщення має кількістю голосів, пропорційним його частці у праві спільної власності на спільне майно в будинку (Ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), тому в ідеальному випадку рішення про вибір способу управління будинком при одностайному голосуванні можуть брати власники приміщень, що володіють більш ніж 51 відсотком часткою у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку. Для порівняння: прийняття рішення про проведенні ремонту багатоквартирного будинку приймається більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень.
У разі безпосереднього управління багатоквартирним будинком (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) загальними зборами власників житла вирішуються такі питання, як: з якими організаціями укладати договори на утримання та ремонт будинку, надання комунальних послуг, кого наймати для виве...
