хуватися або страхуватися. Витрати на оформлення угоди можуть різними способами розподілятися між її учасниками. Тому ціна реалізації характеризує квартиру як таку, а ціни покупця і продавця сильно залежать і від умов угоди. Як правило, якщо у продавця є посередник, то його оплата віднімається з ціни реалізації та зменшує ціну продавця, і навпаки оплата покупцем послуг свого посередника збільшує ціну покупця по відношенню до ціни реалізації. Аналогічним чином на ці ціни впливає оплата оформлення угоди. Таким чином, ціна продавця і покупця можуть значно відрізнятися (до 15% і більше). Але ціна реалізації мінімально залежить від їх конкретних особливостей механізму продажу та оформлення угоди і визначається специфікою самої квартири. Тому доцільно моделювати саме залежність ціни реалізації від багатьох параметрів квартири. p> У відповідності зі своїм визначенням ринкова вартість об'єкта нерухомості залежить від тих факторів, які визначають середню або більше ймовірну ціну його продажу на ринку за нормальних умов угоди.
На першому рівні класифікації вони можуть бути поділені на об'єктивні і суб'єктивні чинники.
При визначенні ринкової вартості розглядаються об'єктивні чинники. Що стосується суб'єктивних факторів, то вони пов'язані з поведінкою конкретного покупця, продавця або посередника при укладанні угоди, в частині невизначуваним безпосередньо її економічними умовами (темперамент, обізнаність, чесність, терплячість, довірливість, особисті симпатії і антипатії тощо).
Об'єктивні чинники, в основному, є економічними визначальними, в кінцевому рахунку, середній рівень цін конкретних угод.
Економічні фактори можуть бути поділені на макроекономічні та мікроекономічні. До перших відносяться фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку: вихідний рівень забезпеченості потреби в об'єктах нерухомості в регіоні; обсяги та структура нового будівництва та реконструкції; фактори міграції; правові та економічні умови угод; рівень і динаміка інфляції; курс долара і його динаміка. У наших умовах у складі групи економічних факторів можуть бути також вказані такі довгострокові фактори:
В· розходження в динаміку цін на товари та послуги, а також умови оплати праці, що впливають на масштаби накопичення грошових коштів і величину відкладеного попиту,
В· темпи і масштаби формування нового соціального шару, що розташовують можливостями інвестування коштів у нерухомість;
В· розвиток системи іпотеки;
В· розвиток системи іноземних представництв в регіоні.
Мікроекономічні фактори характеризують об'єктивні параметри конкретних угод. З них особливо важливі ті, які описують об'єкт угоди (квартиру). Суттєвими є також фактори, пов'язані з характером угоди і умовами платежів. Відпрацьовані основні процедури оформлення угод та їх оплати. З цього при масовій оцінці ринкової вартості квартир можна і потрібно орієнтуватися на типовий (середній) характер угоди, вважати цей фактор постійним і не враховувати його при оцінці ринкової вартості квартир. Тоді ринкова вартість (усереднена ціна) квартири, оцінюється на фіксовану дату, обумовлюється її параметрами (характеристиками) як споживної вартості. br/>
1.3 Ринок житла.
Потенційно масштаби цього ринку величезні. Не менш 90 відсотків житла у всякої, як це прийнято говорити, цивілізованій країні купується сьогодні в розстрочку.
Особливо широкі масштаби ринок житла в Росії набув внаслідок приватизації квартир. Безкоштовна, як у Москві, або пільгова, як в інших містах, передача квартир у приватну власність створила для власників нові можливості для операцій з цим видом нерухомості.
Разом з тим розвинулися і форми купівлі-продажу квартир та інших видів житла. Серед цих форм все більшого поширення набуває придбання квартир в розстрочку. Треба відзначити, що на Заході майже вся нерухомість, що знаходиться у населення, обтяжена боргами, необхідністю виплати вартості житла в розстрочку. У Росії в результаті приватизації кожен громадянин став власником нерухомих активів (квартири, садові і дачні земельні ділянки), не обтяжених боргами. Тому російські громадяни опиняються в цьому відношенні в значно кращому становищі, ніж громадяни інших країн.
Разом з тим, все це доповняться і знову відкрилися возможнлстямі придбання житла в кредит. Коротенько схема тут така.
Матеріальним забезпеченням кредитування служить сама квартира. До погашення кредиту покупець юридично є тільки її орендарем. Покупець відразу ж викладає перший внесок - близько 30 відсотків; інші 70 виплачує банк, з яким укладено відповідний договір у ріелторської фірми. p> Банк або його дочірня фірма здійснюють збір документів, займаються оформленням угоди купівлі-продажу, здійснюють розрахунки з продавцем і т.д. Тому розмір комісійних, наприклад, по Москві досягає 13 відсотків ринкової ціни квартири. Ці витрати виправдані...
