ьшому ступені об'єктами торгово-сервісного призначення.
Після введення права приватної власності на нерухоме майно та проведення приватизації в Російській Федерації держава перестала бути єдиним власником переважної кількості об'єктів нерухомості, що послужило початку формування ринку нерухомості.
В В В В В В В В В В
I Теоретична частина
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості.
Оцінка нерухомості становить інтерес, в першу чергу, для категорій об'єктів, активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:
В· квартири і кімнати
В· приміщення і будівлі під офіси та магазини
В· приміські жилі будинки з земельними ділянками (котеджі і дачі)
В· вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі)
В· складські та виробничі об'єкти.
Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, приватизуються) та суттєво впливає на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався. p> На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. Наводимо приклад ознак класифікації. p> 1. Походження
В· Природні (природні) об'єкти. p> В· Штучні об'єкти (споруди). <
2. Призначення
В· Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі)
В· Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації.
В· Будівлі
Для житла.
Для офісу.
Для торгівлі і сфери платних послуг.
Для промисловості.
В· Інші.
3. Масштаб
В· Земельні масиви.
В· Окремі земельні ділянки.
В· Комплекси будинків і споруд.
В· Житловий будинок багатоквартирний.
В· Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж)
В· Секція (під'їзд).
В· Поверх у секції.
В· Квартира.
В· Кімната.
В· Літня дача.
В· Комплекс адміністративних будівель.
В· Будівля.
В· Приміщення або частини будинків (секції, поверхи).
4. Готовність до використання
В· Готові об'єкти.
В· Що вимагають реконструкції або капітального ремонту.
В· Що вимагають завершення будівництва.
1.2 Методика оцінки об'єктів житлової нерухомості.
Практичний досвід вказує: для невеликої житлової нерухомості доцільно проводити оцінки за спрощеною процедурою, яка може базуватися тільки на методі зіставлення ринкових продажів. Підхід до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, що були продані або включені до реєстру на продаж. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином на об'єктах нерухомості, пропонованих на продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію на ряду з відомостями про продані або зданих в оренду об'єктах. Цей підхід заснований на принципі заміщення, який свідчить: за наявності декількох товарів або послуг схожою придатності, той з них, який має найнижчу ціну, користується найбільшим попитом і має саме широке поширення. Стосовно до житла це означає: якщо на ринку воно може бути відмічено (що зазвичай і відбувається), то його вартість зазвичай встановлюється на рівні витрат на придбання житла рівній мірі привабливості, що не знадобиться багато часу на здійснення заміни. p> Масова оцінка нерухомості - це спеціальний підхід до спрощеної оцінці великої групи однорідних об'єктів (квартир). Така оцінка проводиться за певною методикою: для оцінюваного об'єкта визначається відповідний набір значень фіксованого безлічі його параметрів, а потім по незмінним для всіх об'єктів правилами формується значення його оцінки. p> Масова оцінка має свої спеціальні області застосування. Прикладом такої оцінки є оцінка квартир В«за довідкою Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ)В» заснована на витратному підході. Вона виконується державним органом і використовується для визначення податків і зборів. Однак оцінка БТІ не орієнтується на ринкову вартість. Тому для її побудови не потрібно ринкова інформація. p> Слід підкреслити відмінність між поняттями фактичної продажної ціни і ринкової вартості. Ціни поділяються на ціну продавця, ціну покупця і ціну реалізації. p> Ціна продавця - це сума, яку він отримує собі в результаті здійснення угоди. Ціна покупця - це загальна сума всіх витрат на купівлю квартири. Ціна реалізації - це сума грошей, яку покупець віддає продавцю за квартиру.
Вони розрізняються на величину оплати послуг посередників і витрати на оформлення угоди. Посередник може бути, а може і відсутні як у покупця квартири, так і у продавця. Угода може стра...
