оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Володіння оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. [2]
Порівняльний аналіз характеристик ринку нерухомості та інших секторів інвестиційного ринку (Фінансовий, товарний та ін) дозволяє визначити ряд найбільш істотних відмінностей. Ринки нерухомості відрізняються від інших ринків економічними характеристиками та ефективністю за такими найбільш суттєві параметрах, як:
1) товар;
2) формування ціни;
3) способи фінансування операції;
4) ступінь ліквідності;
5) баланс попиту і пропозиції;
6) число потенційних покупців;
7) інформованість учасників угоди;
8) методи регулювання;
9) надійність прогнозування ринкової ситуації. [3]
Основними параметрами порівняння можуть виступати наступні категорії:
1) Товар. Ефективність ринку залежить від знаходяться в обороті товарів. Земельні ділянки, складові основу нерухомості, відрізняються унікальністю і фіксованим місцем розташування, хоча в економічному плані деякі ділянки землі можуть бути аналогічними і взаємозамінними. Будівлі, розташовані на земельних ділянках, відрізняються локальної закріпленістю, використанням їх місця створення, тривалим процесом створення, великої одиничної вартістю та ін
2) Формування ціни. Ціна на об'єкт нерухомості як одиниці інвестування щодо висока, тому коло її покупців обмежений. На ринку нерухомості ціна також є результатом взаємодії попиту і пропозиції та змін ринкової активності, однак, на відміну від ефективного ринку, ціни на подібну за споживчими властивостями нерухомість не є єдиними. Інший відмінною рисою ціни на нерухомість є її нестабільність.
3) Способи фінансування операції. Висока одинична ціна на об'єкт нерухомості, тривалий термін економічного життя, прогнозованість генеруються нерухомістю доходів і ризиків є об'єктивними передумовами використання для угод позикових коштів. Тому можливість фінансування за рахунок кредиту на економічно вигідних умовах впливають на рішення про покупку нерухомості і, в кінцевому рахунку, на активність ринку нерухомості.
4) Ступінь ліквідності. Нерухомість як інвестиційний інструмент Важкореалізовані і в певних ситуаціях неліквідні. Це пов'язано з тим, що покупка нерухомості пов'язана з великими витратами, а покупець, як правило, не має доступу до альтернативних джерел фінансування, крім того, нерухомість має фіксоване місце розташування, тому пропозиція не може швидко адаптуватися до потреб ринку.
5) Баланс попиту та пропозиції. Баланс попиту та пропозиції, що забезпечується конкуренцією, на ринках нерухомості досягається рідко. Пропозиція конкретного виду нерухомості зазвичай відстає від ринкового попиту, ...
