так як досягається або будівництвом нової нерухомості, або реконструкцією наявної. Складність, інертність і тривалий термін будівельного процесу може призвести до виникнення не ринкової рівноваги, а надлишкової пропозиції. Якщо попит на нерухомість різко збільшується, додаткова пропозиція не може бути забезпечено швидко. При зниженні попиту надлишкову пропозицію також не може бути поглинена ринком швидко.
6) Число потенційних покупців. Вільна конкурентне ринкове середовище створюється великим числом покупців і продавців, кожен з яких не контролює досить велику частку ринку, щоб робити істотний вплив на ціну. В один і той же час на конкретному сегменті ринку нерухомості (Призначення, ціновий діапазон, географічний район) зазвичай діє обмежене число покупців і продавців. Високі ціни на нерухомість диктують рівень купівельної спроможності, тому ринки нерухомості чуйно реагують на зміну таких економічних індикаторів, як рівень і стабільність доходів, зайнятість працездатного населення, його міграція і т.д.
7) Інформованість учасників угоди про стан ринку, поведінці інших учасників ринку, ринкової активності, якості товару і його заменяемости, про ціну пропозиції і угодах для конкретної нерухомості або подібних об'єктів нерухомості набагато нижче рівня ефективних ринків. У більшості людей відсутній досвід угод з нерухомістю через їх рідкості, з іншого боку, покупці наполягають на нерозголошення відомостей про угоду. [4]
Визначення ринку нерухомості як механізму ефективної взаємодії фізичних або юридичних осіб з метою обміну наявних прав на нерухомість, на інші активи вимагає виявлення його учасників, їх ролі та функцій. Учасники ринку - це група осіб чи компаній, які вступають у відносини один з одним з метою здійснення операцій з нерухомістю:
1) покупці;
2) продавці;
3) орендарі;
4) орендодавці;
5) кредитні установи;
6) позичальники;
7) девелопери;
8) будівельники;
9) менеджери;
10) власники;
11) інвестори.
Характер взаємин між перерахованими групами досить складний і не завжди прямий, оскільки небудь учасник може виступати посередником від групи. Дії всіх учасників ринку підпорядковані очікуваним доходам, які залежать від прогнозованих тенденцій використання нерухомості.
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будови. [5] Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частино...
