нерухомості, а лише права власності на них, як повні, так і неповні, часткові.
Специфіка життєвого циклу . Тривалість створення і термінів служби об'єктів нерухомості визначає їх тривалий життєвий цикл і, як наслідок, нерівномірність і складну структурованість грошових потоків, що генеруються об'єктами дохідної нерухомості.
Розбіжність тенденцій зміни вартості компонентів нерухомості - землі та її поліпшень (Будівель і споруд) . Переважає тенденція збільшення вартості землі на тлі деякого зниження вартості будівель і споруд. Слід зазначити, що тенденції зниження вартості конкретного об'єкта нерухомості через зношування протистоїть зустрічна тенденція - тенденція підвищення вартості через інфляції.
Схильність ринкової та інвестиційної вартості нерухомості впливу фінансування в різних формах проявляється в тому, що дохідної нерухомості притаманне фінансування в кілька рівнів (основними з них є фінансування за рахунок власних і позикових коштів). Крім того, фінансування може бути організовано різним чином - по пайовій участі, за часом здійснення. Найбільш поширений спосіб фінансування - іпотечне кредитування, тобто фінансування за рахунок власних і позикових коштів під заставу нерухомого майна. Все це істотно впливає на рівень корисності та інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості і, в кінцевому рахунку, на його ринкову і інвестиційну вартість.
Низька ліквідність 2 . Нерухомість (об'єкти капітельного будівництва) мають істотно меншою ліквідністю, ніж, наприклад, фінансові активи. Це, в Зокрема, обумовлено значним терміном, необхідним для реалізації об'єкта на ринку.
Незначна еластичність пропозиції нерухомості. Зміна величини пропозиції нерухомості по равнению з попитом на неї може бути істотно більшим, ніж на інших сегментах ринку майна.
3. До третьої групи відносяться організаційно-правові особливості об'єктів нерухомості:
Роздільність (Подільність) прав на нерухомість . Права на нерухомість можуть бути розділені за типом прав, за елементами об'єкта і за часом їх здійснення. Також існує і можливість наявності обтяжень прав на нерухомість у вигляді застави, сервітуту 3 , обмеження прав користування, що випливає з контракту і т.д.
Особливості оподаткування об'єктів нерухомості пов'язані з наступним. Інвестиції в нерухомість надають на практиці підприємству-інвестору можливість отримання податкових переваг - сума податку на нерухоме майно підприємства знижує базу оподаткування з податку на прибуток, оскільки в Відповідно до НК РФ податок на нерухоме майно організації включається до складу інших витрат з визнаних з виробництвом і реалізацією продукції.
Необхідність професійного менеджменту пов'язано з тим, що всі процеси вимагають професійного управління об'єктами нерухомості, на будь-якій стадії будівництва, облаштування, продажу і т.д.
_____________________________________________________________
2 Ліквідність - здатність активів підприємства до певної дати і без втрат, перетворюватися на грошове вираз.
3 сервітуту називається обмежене право користування чужим майном (наприклад, для прокладки і експлуатації комунікацій, ліній електропередачі, проходу або проїзду через земельну ділянку тощо)
1.3. ОСНОВНІ ІНВЕСТИЦІЙНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕРУХОМОСТІ
До основним інвестиційним характеристикам нерухомості, до таких особливостей нерухомості, які є найбільш важливими для інвестора і вимагають аналізу та обліку є:
Нерухомості притаманна відносна стабільність потоку доходів від операцій з нерухомістю - від функціонування або реалізації - порівняно з потоками доходів від діяльності інших видів (наприклад, виробництво або операція з цінними паперами). Крім цього ефект стабільної генерації доходів від нерухомості зазвичай доповнюється і більш високими ставками її прибутковості.
Значна залежність характеристик нерухомості від ефективності інвестиційного менеджменту так само є властивістю нерухомості, яке інвестор повинен враховувати. Необхідність ефективного інвестиційного менеджменту пов'язана з тим, що нерухомість є складним для управління об'єктом, інвестиції в нерухомість вимагають значних управлінських витрат. Особливо це стосується інвестицій в будівельні проекти, засновані на відносинах субпідряду. Крім цього, у разі, коли інвестиції в нерухомість носять довгостроковий характер, необхідно забезпечувати ефективну і раціональну експлуатацію об'єкта нерухомості.
Антиінфляційна стійкість нерухомості. Нерухомість володіє значним ступенем стійкості по відношенню до інфляції. Вн...
