аслідок цієї особливості інвестиції в нерухомість вважаються ефективним способом захисту інвестора від інфляції та диверсифікації інвестиційного портфелям (при оптимальному поєднанні дохідності та ризику). Причому відносно захисту від інфляції необхідно зазначити, що нерухомість (і в більшій мірі - дохідна нерухомість) може служити кращою страховкою від інфляції в порівнянні, наприклад, з цінними паперами.
Підвищений рівень ризику . Інвестиції в нерухомість схильні більшої невизначеності по порівнянні з більшістю фінансових активів. Високий ступінь невизначеності пояснюється більш тривалими термінами капітальних вкладень, а так само недостатністю (часто навіть відсутністю) повної і достовірної інформації на ринку про операції з нерухомістю (на відміну від біржових угод), складністю доступу до ринкової інформації. Крім цього. Рівень ризику є підвищеним через іммобільності нерухомості та її недостатньої ліквідності. Ризик зміни характеристик зовнішнього середовища стосовно нерухомості часто має вирішальне значення при прийнятті рішень про інвестиції в нерухомість.
Негативна кореляція доходів від інвестицій в нерухомості та інвестицій у фінансові активи . Циклічність функціонування ринку нерухомості не співпадає з циклічністю промислового виробництва на макроекономічному рівні. Це неспівпадіння виявляється в тому, що інвестиційна привабливість дохідної нерухомості зростає в періоди промислового кризи і в періоди інфляції з високим темпом, в той час як реальні ставки дохідності фінансових активів в ті ж періоди зазвичай падають.
1.4. ОСОБЛИВОСТІ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
Основні особливості ринку нерухомості такі:
- ринкові угоди з нерухомістю зачіпають майнові права власників нерухомості в широкому спектрі, які можуть змінюватися в залежності від конкретного об'єкта нерухомості; кожна угода з нерухомістю включає значне число юридичних формальностей і відповідно значний обсяг супутніх документів;
- фінансування угод з нерухомістю може жорстко обмежувати вільне конкурентне функціонування ринку нерухомості;
- інформація про стан ринку нерухомості характеризується недостатністю ступеня достовірності та своєчасності, неповнотою обсягу, що істотно збільшує ризики інвесторів і викликає зниження їх активності;
- нерухомість у відміну від іншого ринкового об'єкта практично неможливо коректно стандартизувати (уніфікувати), сортувати і, як наслідок, купувати і продавати за зразками;
- операції на ринку нерухомості пов'язані зі значними операційними витратами.
Розвиток ринку нерухомості в основному залежить від наступних факторів:
- економічний зростання (спад) або очікування такого зростання (спаду);
- фінансові можливості для придбання нерухомості, які, у свою чергу, залежать від ступеня і стадії економічного розвитку регіону (криза, застій, інтенсивне розвиток), наявності робочих місць і структури зайнятості;
- взаємозв'язок між вартістю нерухомості і економічної перспективою того чи іншого регіону.
2. ФАКТОРИ, визначається інвестиційна вартість ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Можна виділити чотири основні групи факторів, які визначають інвестиційну вартість об'єктів нерухомості: соціальні, економічні, екологічні фактори і державне правове регулювання. Всі вони в сукупності визначають вартість будь-якої нерухомості, і кожен впливає на неї як у бік підвищення, так і у бік зниження.
Соціальні фактори в основному представлені характеристиками населення регіону. Сюди відносяться демографічна структура, кількість шлюбів і розлучень, середня кількість дітей в сім'ї і т.д. Ці фактори пов'язані з потенційним попитом на нерухомість і його структурою.
Економічні фактори передбачають необхідність аналізу співвідношення між попитом і пропозицією на Наразі з подальшим прогнозом майбутніх змін, а так само купівельної спроможності населення. До економічних чинників, який визначає попит, відносяться зайнятість населення, середня заробітна плата, її розподіл, ступінь економічного розвитку регіону, можливості та умови кредиту і т.д.
Фактори державного регулювання на всіх рівнях (федеральному, регіональному, місцевому) надають на вартість майна великий вплив, часом здатне взяти гору в окремих районах над такими економічними чинниками, як співвідношення попиту і пропозиції. До факторів державного регулювання належать:
- регулювання (Обмеження) обороту нерухомості і способів землекористування;
- вартість комунальних послуг та громадського транспорту;
- політика податкових органів;
- спеціальні правові норми (нормативне встановлення орендних ставок, обмеження прав власності, охорона навколишнього середовища, організація державних інвестицій і т.д.).
Екологічні фактори при ...
