ign="justify"> .3 Підходи, що використовуються при оцінці
В основі визначення вартості матеріальних об'єктів лежить принцип заміщення, згідно з яким розважливий покупець не заплатить за майно ціну, що перевищує витрати, потрібні для придбання на ринку деякого розумного аналога.
Для оцінки нерухомості, використовують витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки. p align="justify"> Витратний підхід. Передумова даного підходу полягає в тому, що вартість будь-якого майна залежить від витрат на відтворення аналогічного майна. Послідовність проведення розрахунків за витратним підходу повинна відображати два основних етапи - визначення величини повної вартості заміщення і подальший розрахунок усувного/неусувного знецінення. p align="justify"> Як правило, застосування підходу доцільно, якщо достатньо точній оцінці піддається визначення величини всіх форм зносу, знецінення та застарівання, яку необхідно відняти з розрахункового показника повної відновної вартості (вартість відтворення точної копії) або вартості заміщення (поточна вартість близького аналога). Якщо об'єктивно відсутні ринкові дані для такого розрахунку, зокрема, щодо морального застарівання об'єкта, ринкову вартість визначають із застосуванням інших підходів оцінки, або величина знецінення встановлюється експертно. В останньому випадку мова може йти тільки про В«умовноїВ» ринкової вартості. p align="justify"> Прибутковий підхід. Передбачає розрахунок поточної вартості економічних вигод, очікуваних від володіння оцінюваними активами. При оцінці об'єктів нерухомості, виробничих засобів, машин та обладнання в цьому випадку мають місце такі вхідні параметри: готівковий потік або потік прибутку, асоційований з оцінюваними активами, ставка дисконту, або ставка капіталізації, відповідна ступеню ризику, пов'язаного з даним готівковим потоком, і залишковий економічний термін служби активів.
Порівняльний підхід. Побудований на припущенні, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Даний підхід включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, що враховують час, місце, умови фінансування та продажу, фізичні характеристики об'єкта оцінки та знайдених аналогів. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта. p align="justify"> Вибір конкретного підходу в основному обумовлений характером доступної інформації, особливостями ринку і специфікою самого оцінюваного об'єкта. Для кожної проблеми оцінки завжди знайдуться 1-2 підходи, як правило, краще за інших відображають ситуацію на відкритому ринку. Залежно від конкретної ситуації, результати...
