;
метод розбивки на ділянки;
техніка залишку для землі;
капіталізації чистої земельної ренти. p> Метод порівняння продажів за наявності необхідної інформації є найбільш переважним і загальноприйнятних. p> Основними елементами порівняння для землі є:
права власності;
умови фінансування;
умови продажі;
умови ринку;
місцерозташування; p> фізичні характеристики;
доступні комунальні послуги;
умови зонування;
найкраще і найбільш ефективне використання. p> При оцінці землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коректуючи ціну кожної з них і отримуючи в кінці кілька значень вартості, визначають діапазон вартості. p> Метод розподілу заснований на положенні про те, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю будівель. Таке співвідношення найбільш вірогідно для нових поліпшень, які відображають найкраще і найбільш ефективне використання землі. p> Метод виділення є різновидом методу розподілу. Вартість землі виділяється з вартості нерухомості відніманням вартості поліпшень з урахуванням їх зносу. Цей метод використовується для оцінки заміських ділянок, для яких вклад поліпшень в загальну вартість малий і досить легко визначається. Метод застосовується при відсутності інформації про продажі вільних ділянок в ближніх околицях. p> Метод розбивки на ділянки застосовується у випадках, коли розбивка ділянки на кілька менших за розміром представляє найкраще і найбільш ефективне використання землі. При цьому зовнішні і внутрішні поліпшення ділянок, створювані при розбивці, забезпечують умови для найкращого і найбільш ефективного використання землі. p> Витрати на покращення включають
витрати на розбивку, розчищення і планування ділянок;
витрати по влаштуванню доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;
податки, страховка, заробітна плата ІТП;
витрати на маркетинг;
прибуток і накладні витрати підрядника;
прибуток підприємця. p> Техніка залишку для землі застосовується при відсутності даних про продажі вільних ділянок землі. p> Метод капіталізації чистого земельної ренти заснований на принципі додаткової продуктивності, згідно з яким після розподілу між усіма факторами виробництва регулярних доходів від бізнесу, що реалізується на об'єкті нерухомості, частина цих доходів може бути віднесена до земельної ділянки. Якщо оцінюється земельна ділянка, зданий в оренду, то його вартість можна визначати за формулою, і при цьому в якості чистого операційного доходу використовують орендну плату. Переваги і недоліки витратного методу оцінки нерухомості наведені в табл.1.
Таблиця 1 -Переваги і недоліки витратного методу оцінки
Переваги
Недоліки
1. Найбільш надійний при оцінці нових або недавно побудованих об'єктів, готових для більш ефективного використання. p> 2. Оцінка на основі витратного підходу є доцільною і (або) єдино можливою в наступних випадках:
техніко-економічний аналіз нового будівництва або реконструкції;
оцінка незавершеного будівництва;
оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів, тому що вони не призначені для отримання доходу і низька ймовірність знайти дані про аналогічні продажах;
оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
оцінка для цілей страхування та оподаткування;
якщо є недолік інформації для використання інших підходів
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості. p> 2. Спроби досягнення більш точного результату оцінювання супроводжуються швидким зростанням витрат праці. p> 3. Невідповідність витрат праці на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витрати на нове будівництво точно такого ж, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається знос. p> 4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов. p> 5. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель. Однак такий поділ на практиці неможливо або пов'язано зі значними витратами. p> 6. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії. p> 7. Складність визначення величини зносу
старих будівель і споруд, так як в більшості випадків судження про ступінь зносу грунтується на експертній думці оцінювача, і точність результатів багато в чому
залежить від кваліфікації і досвіду.
В даний час в Росії витратний підхід є в оцінці визначальним, так як для застосування інших методів потрібно обширна ринкова інформація, яка через нерозвиненого ринку відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більше, або менша її. Наприклад, ринкова вартість шикарного готелю, розташованої в невдалому мі...
