на третьому етапі відбувається реалізація інвестиційного проекту, а саме залучення фінансових ресурсів, проектно-будівельних організацій, контроль ходу будівництва, оренда, продаж об'єкта цілком або по частинах. p> Девелопер намагається організувати створення об'єкта нерухомості так, щоб окупити всі ресурси, які були інвестовані в цей об'єкт нерухомості. У кінцевому рахунку, його головною метою є отримання прибутку від реалізації об'єкта.
2. Витратний підхід до оцінки нерухомості
Витратний підхід до оцінки нерухомості - це сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. p> Витратний підхід до оцінки нерухомості базується на порівнянні вартості будівництва аналогічного об'єкта з вартістю існуючого об'єкта. Передбачається, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта нерухомості в його існуючому.
Таке припущення психологічно виправдане, тому що типовий покупець навряд чи побажає платити за об'єкт нерухомості більше того, що може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки та створення на ньому поліпшень (Будівель і споруд) аналогічної корисності (принцип заміщення). p> Згідно витратного підходу загальна вартість об'єкта нерухомості визначається як суми вартості ділянки землі і відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості за мінусом накопиченого зносу. Базова модель підходу:
V = LV + (IV - D),
де V - вартість об'єкта нерухомості;
LV - вартість земельної ділянки;
IV - вартість будівель і споруд;
D - знос.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу: рівень заробітної плати; величина накладних витрат; витрати на обладнання; норми прибутку будівельників у даному регіоні; ринкові ціни на будівельні матеріали.
Залежно від способу відтворення будівель і споруд розрізняють:
- вартість відтворення (Частіше іменується відновною вартістю) - це грошове вираження витрат в поточних цінах на будівництво точного об'єкта - аналога з використанням точно таких же матеріалів, стандартів, дизайну і з тим же якістю робіт, які втілюють всі недоліки, невідповідності, що і у об'єкта оцінки;
- вартість заміщення - Це грошове вираження витрат на будівництво будинку, що має еквівалентну корисність (функціональну придатність) з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і відповідно до сучасних ринковими стандартами, з використанням сучасних матеріалів, дизайну і плануванням. p> З теоретичної точки зору в більшості випадків більш обгрунтовано визначення вартості заміщення, оскільки малоймовірно, що потенційному покупцеві потрібна саме точна копія оцінюваного будинку з усіма його функціональними вадами або надлишками. Але при цьому є ризик визначення вартості будівництва будівлі відмінного від оцінюваного, що часто суперечить цілям оцінки. p> Виходячи з них на практиці найчастіше віддають перевагу обліку витрат на відтворення копії оцінюваних поліпшень. Однак межа між відновною вартістю і вартістю заміщення завжди умовна, і в кожному конкретному випадку треба вирішувати питання про вибір того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу. p> Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з таких етапів:
оцінка ринкової вартості земельної ділянки;
оцінка відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваного будинку, в тому числі оцінка величини підприємницького прибутку;
розрахунок виявлених видів зносу;
розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Основні етапи витратного підходу при оцінці нерухомості і відповідні їм методи представлені на рис.1. br/>
В
Рисунок 1 - Алгоритм витратного підходи до оцінки нерухомості
До найбільш складним і проблемним питанням методології витратного підходу відносяться:
- оцінка земельної ділянки, яка є не тільки частиною цього підходу, а й самостійним етапом оцінки нерухомості;
- пошук адекватних підходів до оцінки вартості нового будівництва;
- сучасні підходи до визначення функціонального і зовнішнього зносу об'єктів; визначення суті і методик розрахунку прибутку підприємця.
Визначення вартості ділянки землі , що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, засноване на припущенні його найкращого і найбільш ефективного використання як вільного від забудови. p> Для оцінки ринкової вартості землі застосовують такі методи:
метод порівняння продажів;
метод розподілу;
метод виділення...
