ня конкурентних готівкових доходів на вкладені кошти, співмірні з очікуваним ризиком, інакше вони вкладуть свої гроші в інший проект.
Ставка капіталізації на позикові кошти називається іпотечної постійної і розраховується наступним чином:
= щорічні виплати на обслуг. боргу/основна сума іпотечної позики
Якщо позика виплачується більш часто, то R розраховується шляхом множення платежів на їх частоту (місяць, квартал).
Іпотечна постійна є функцією відсоткової ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту. Коли умови кредиту відомі, іпотечну постійну можна визначити з фінансових таблиць: вона представлятиме собою суму ставки відсотка і коефіцієнта фонду погашення. Інвестор власного капіталу також прагне до отримання систематичних грошових доходів. p align="justify"> Ставка, використовувана для капіталізації доходу на власний капітал, називається ставкою капіталізації на власний капітал (Re) і визначається наступним чином:
= грошові надходження до вирахування податків/сума вкладених власних коштів
є не просто нормою прибутку на капітал, а поєднує в собі норму прибутку на капітал і повернення вкладеного капіталу.
Загальна ставка капіталізації (R) повинна задовольняти певному рівню іпотечної постійної для кредитора і припливу доходу для інвестора власного капіталу.
Кредитна (боргова) частка в сумарних інвестиціях в нерухомість дорівнює:
Мкред. = величина кредиту вартість нерухомості/вартість нерухомості
Тоді частка власного капіталу становить:
Мсоб. = 1 - Мкред., Де за 1 прийнятий сумарний капітал. br/>
Коли відомі іпотечна постійна (Ra) і ставка капіталізації доходу на власний капітал, то загальна ставка капіталізації буде дорівнює:
= R3 х Мкр. + Rc (1-Мкр.). br/>
Типові терміни та умови надання іпотечних кредитів можна отримати шляхом аналізу ринкових даних. Ставки капіталізації на власний капітал отримують на основі даних за порівнянними продажу та розраховують таким чином: = грошові надходження до оподаткування/величина власного капіталу
2. Капіталізація позикового і власного капіталу (метод Елвуда)
Існує думка, що методом зв'язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, тому що він не враховує тривалість періоду планованих капіталовкладень, а також зниження або підвищення вартості майна протягом цього періоду. У 1959 році членом інституту оцінки (МАГ) Л.В. Елвуд були ув'язані ці фактори з факторами, вже включеними в метод зв'язаних інвестицій, і запропонована формула, яку можна було використовувати для перевірки або розрахунку загальної ставки капіталізації. Крім того, були розроблені спрощують методи вик...
