ія за низьку ліквідність
Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена в готівку. Нерухомість низьколіквідних порівняно, наприклад, з акціями та іншими цінними паперами. Поправка на неліквідність є, по суті, поправка на тривалу експлуатацію при продажу об'єкта або на час з пошуку нового орендаря у разі банкрутства або відмови від оренди існуючого орендаря. p align="justify"> VII. Інвестиційна вартість
При визначенні інвестиційної вартості об'єкта оцінки визначається вартість для конкретної особи або групи осіб при встановлених цією особою (особами) інвестиційних цілях використання об'єкта оцінки.
При визначенні інвестиційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, облік можливості відчуження за інвестиційною вартістю на відкритому ринку не обов'язковий.
Інвестиційна вартість - вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора (групи інвесторів), заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах. Розрахунок вартості заснований на суб'єктивній оцінці дисконтованих витрат і доходів інвестора, очікуваних від використання даного об'єкта нерухомості в перспективному інвестиційному проекті. p align="justify"> В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність інвестування, з точки зору типових інвесторів, на даному сегменті ринку нерухомості. Наприклад, інвестиційна вартість будівлі, розташованої в центрі міста, може бути визначена виходячи з найбільш ефективного використання аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням насиченості ринку даними послугами і порівняємо з поточними доходами, які втратив би власник будівлі при його продажу. p align="justify"> Інвестиційна вартість нерухомості для конкретного інвестора відрізняється від її ринкової вартості в результаті різних оцінок необхідної ставки прибутковості, престижності, перспективності місця розташування, можливості отримання В«спіритичногоВ» ефекту. Вона розраховується при забудові вакантних земельних ділянок, розширенні і реконструкції об'єктів нерухомості, внесенні об'єктів недвижимо сти в якості внеску до статутних капіталів підприємств і в інших випадках.
1. Метод пов'язаних інвестицій
Так як більшість об'єктів нерухомості купується з допомогою позикового і власного капіталу, то загальна ставка капіталізації повинна задовольняти ринковим вимогам доходу на обидві частини інвестицій.
Інвестиції = позиковий капітал + власний капітал.
Кредитори повинні передбачати отримання конкурентної процентної ставки, сумірною з передбачуваним ризиком капіталовкладень (в іншому випадку вони не надаватимуть кредит), а також погашення основної суми кредиту на основі Періодичних амортизаційних виплат.
Аналогічно інвестори власного капіталу повинні припускати отриман...
