ористання його таблиці. p align="justify"> Формула Елвуда, розроблена для розрахунку загальної ставки капіталізації, має наступний вигляд:
= Rс - Мкр х С/Dep - app (SFF),
де R - загальна ставка капіталізації; с - ставка доходу на власний капітал;
Мкр - відношення величини іпотечного кредиту до вартості (кредитна частка в сумарному капіталі);
С - іпотечний коефіцієнт; - зменшення вартості майна за прогнозований період;
арр - підвищення вартості майна за прогнозований період; - коефіцієнт фондопогашенія при ставці Y для прогнозованого періоду володіння.
Іпотечний коефіцієнт може бути розрахований за формулою:
С = Y + P (SFF) - Rs,
де Р - частина іпотечного кредиту, яка буде амортизована (погашена) протягом прогнозованого періоду; - іпотечна постійна.
Іпотечний коефіцієнт можна знайти в таблицях Елвуда, що не обчислюючи його самостійно.
Отже, метод Елвуда для розрахунку ставки капіталізації може бути представлений у вигляді наступного алгоритму:
. Збір необхідної інформації про передбачений майно:
а) Rс (ставка доходу на власний капітал). Ставка доходу на власний капітал становить реальний дохід на капіталовкладення, який типовий інвестор очікує отримати за період володіння майном. Вона включає збитки або в основному прибули від продажів (тому більшість інвесторів планує продати придбане майно дорожче, ніж воно було куплено). p align="justify"> Ставка доходу на власний капітал розраховується на основі ринкових даних і залежить від специфіки конкретного об'єкта оцінки.
б) Мкред - (відношення величини іпотечного кредиту до вартості) - податкова частка (частка кредиту) в сумарному капіталі, викладеному в нерухомість.
Природно, при розрахунку Мкред не розглядаються особливі (пільгові) умови фінансування.
в) Визначення типовості умов іпотечного кредиту та ставки відсотка по ньому.
Коли іпотечний кредит не має фіксованої процентної ставки, то пропозиції типового інвестора щодо процентної ставки протягом горизонту розрахунку прогнозуються. При неможливості такого прогнозу не слід застосовувати даний метод розрахунку ставки капіталізації для оцінюваного майна. p align="justify"> г) Типовий період володіння (горизонт розрахунку).
Незважаючи на те, що деякі інвестори купують майно не збираючись продавати його коли-небудь (передати у спадщину), слід визначити, як довго розсудливий інвестор готовий володіти цим майном. При розрахунку іпотечного коефіцієнта С за допомогою таблиць Елвуда в якості типового періоду володіння нерухомістю можливий вибір: S, 10, 15, 20 років. p align="justify"> д) арр, Dep - збільшення (зменшення в...
