оригованого балансу;
визначення вартості власного капіталу як різниці між сукупною вартістю активів і поточною вартістю зобов'язань.
3.4.1 Оцінка активів підприємства
Оцінюваний майновий комплекс у складі, виробничих, складських та будівель допоміжного призначення, а також споруд, устаткування, транспортних засобів розташований на земельній ділянці площею 960 м 2, який належить підприємству на праві власності.
3.4.1.1 Визначення ринкової вартості земельної ділянки
Об'єкти оцінки розташовані на земельній ділянці площею 964 м 2.
Опис земельної ділянки:
Місцезнаходження: РФ, Краснодарський край, г. Краснодар, Прикубанського округу;
Економіко-планувальна оцінна зона: III - 10;
Категорія земель: землі населених пунктів;
Цільове призначення ділянки: для експлуатації будівель і споруд;
Вид права: права власності.
Сервітути, а також ділянки, віднесені до зон рекреаційного, історико-культурного призначення: відсутні.
Розрахунок проводиться відповідно до Методичних рекомендацій з визначення ринкової вартості земельних ділянок, затвердженими розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002 р №568-р.
Оцінку ринкової вартості земельної ділянки зробимо порівняльним підходом, методом порівняння продажів.
Метод порівняння продажів грунтується на передумові, що суб'єкти на ринку здійснюють угоди купівлі-продажу за аналогією, тобто грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод грунтується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти-аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного.
Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності. За наявності достатньої кількості достовірної інформації про недавні продажі зіставних об'єктів, метод порівняння продажів дозволяє отримати результат, максимально близько відображає відношення ринку до об'єкту оцінки.
Для даного звіту метод порівняльних продажів має наступний алгоритм:
. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котируваннях, пропозиціях з продажу об'єктів нерухомості аналогічних об'єктів оцінки.
. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці виміру.
. Порівняння оцінюваного об'єкта і відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах, коректування ціни оцінюваного об'єкта.
. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одного вартісному показнику.
У оцінній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися:
) Вид права на нерухомість.
) Умови фінансування.
) Умови продажу.
) Стан ринку.
) Місцезнаходження.
) Фізичні характеристики.
) Економічні характеристики.
) Використання.
) Компоненти власності не пов'язані з нерухомістю.
Після визначення елементів порівняння по них застосовуються коригування для знаходження ринкової вартості оцінюваного об'єкта. Для вимірювання коригувань застосовують кількісні та якісні методики. До кількісних методик відносяться: аналіз парного набору даних, статистичний аналіз, графічний аналіз та ін. До якісних методик відносяться: відносний порівняльний аналіз, розподільний аналіз, індивідуальні опитування. В ряду вищенаведених методик найбільш широке поширення отримав порівняльний аналіз. Під цим терміном мається на увазі або аналіз парного набору даних, або відносний порівняльний аналіз.
У результаті проведеного дослідження ринку та відбору інформації з метою підвищення її достовірності були виділені для порівняльного аналізу ряд об'єктів.
