ціал і перспективи Зпіфов слід звернутися до великого позитивному зарубіжного досвіду, де REIT (аналог Зпіфов), існує вже кілька десятків років.
Прирівнювати заборгованість на балансі банків з заборгованістю, яка акумулюється в Зпіфов, на мій погляд, - це вельми спрощений і формальний підхід. Тут потрібно розділити В«переупаковкуВ» активів і реальну роботу по відокремленню бізнес-процесів і реальної активної ефективної роботи з проблемними позичальниками. У випадку В«перепакуванняВ» можна погодитися листом, а от у випадку реальної роботи ризики треба оцінювати інакше.
На мій погляд, найсправедливішим способом оцінки якості активів Зпифа в сукупності із проведеною реальною діяльністю є оцінка ринком, наприклад, з використанням ринкових котирувань. У разі їх відсутності підходити до оцінки ризику варто що до оцінки ризику по будь-якому кредитним або інвестиційному проекту, тобто беручи до уваги реально здійснювану Зпіфов роботу з повернення коштів з проблемних кредитів. У цій зв'язку не можна не відзначити деяку зайву строгість регулятора при визначенні величини резервів по портфелю однорідних позичок, забезпечених іпотекою. Так, у разі наявності проченной заборгованості понад 180 днів банки повинні створювати резерв 75%. При цьому практика роботи з подібними позичальниками говорить про те, що повернення коштів по них, як правило, становить 80-100% від розміру заборгованості, а в разі можливості відстрочити реалізацію закладеної нерухомості, як правило, перевищує 100%.
Крім того, на сьогоднішній день Зпіфи є єдиним фінансовим інструментом, що дозволяє вести прозору ефективну колекторську діяльність. Пов'язано це обставина з негативними податковими наслідками, що не відображають реальний стан справ, при організації колектора у формі звичайного юридичної особи.
У зв'язку з роботою банків з пошуку ефективних шляхів скорочення простроченої заборгованості в сфері іпотечного кредитування хотілося б звернути увагу на такий важливий чинник як динамічний розвиток цього сегменту ринку в останні роки, яке стало можливим за рахунок активної участі банків у реалізації Національного пріоритетного проекту В«Доступне і комфортне житло - громадянам Росії В».
Як відомо, та це думка авторитетних аналітиків, російська іпотека розвивалася не тільки динамічно, але і послідовно. Для її розвитку були характерні використання апробованих інструментів, вимогливий і зважений підхід до кредитування клієнтів. У результаті - кризова ситуація у вітчизняній іпотеці стала наслідком виключно негативного впливу світової економічної кризи, а аж ніяк не сумнівних операцій російських банків на ринку.
Вітчизняні банки, опинившись сьогодні об'єктивно не по своєї вини в кризовій ситуації, роблять кроки з пошуку оперативних та ефективних виходів із ситуації і тому потребують більшої ступеня підтримки з боку регулятора ринку, ніж в обмеженнях своєї діяльності.
Сьоме.
Рекомендувати ВАТ В«АІЖКВ» винести на розгляд найближчого засідання Наглядової Ради Агентства питання про реалізацію механізму обміну портфелів заставних на балансах кредитних організацій - іпотечних кредиторів на корпоративні облігації ВАТ В«АІЖКВ» та іпотечні цінні папери.
3.3 Рекомендації щодо розвитку системи рефінансування в суб'єктах Російської Федерації
Особливу роль у розвитку житлової іпотеки грають суб'єкти Російської Федерації і муніципалітети, особливо у великих містах. У багатьох регіонах розробляються і впроваджуються у життя різноманітні програми розвитку іпотечного житлового кредитування населення. В даний час в регіонах реалізуються три основні схеми житлового фінансування громадян:
- видача іпотечних житлових кредитів населенню безпосередньо банками на ринкових умовах;
- бюджетні програми житлового фінансування;
- програма АІЖК.
В умовах слабкого розвитку іпотечного житлового кредитування, у тому числі з причини браку довгострокових кредитних ресурсів, регіональні програми в більшості своїй орієнтовані на використання коштів регіональних і місцевих бюджетів, які надаються населенню на придбання або будівництво житла у формі пільгових житлових кредитів або фінансової допомоги окремим категоріям громадян при поліпшенні житлових умов.
Бюджетна підтримка громадян здійснюється у вигляді:
- субсидування процентної ставки за іпотечними кредитами, видаваних уповноваженими банками, тобто за рахунок бюджетних коштів покривається різниця між діючою в банку ринковою відсотковою ставкою по аналогічних кредитами і пільговою процентною ставкою;
- надання субсидії на частину вартості житла, що купується з метою оплати початкового внеску;
- надання кредитів (позик) на житлові цілі за рахунок коштів бюджету.
Регіональні програми реалізуються, як правило, через регіональні житлові фонди та іпотечні агентства (далі - регіональні оператори), створюються регіональними адміністр...
