аціями.
Аналіз існуючих в регіонах підходів до житлового фінансуванню дозволяє зробити висновок про те, що при всіх зовнішніх відмінностях їх об'єднує спроба в тій чи іншій формі використовувати кошти бюджетів для підтримки своїх житлових програм. Усі програми характеризуються малими масштабами реалізації, так як обмежені можливостями бюджетів.
Програми дають певні результати з точки зору отримання окремими родинами можливості поліпшення житлових умов, але мають і ряд негативних наслідків, серед яких слід зазначити наступні:
- бюджетні кошти витрачаються через різні позабюджетні фонди не завжди адресним та цільовим чином;
- субсидії громадянам у формі пільгових кредитів або субсидування процентних ставок лягають досить важким тягарем на місцеві бюджети і доходять далеко не завжди до тих груп населення, які найбільш всього потребують бюджетної підтримки;
- комерційні банки, страхові компанії, ріелтери, оціночні фірми, відбираються для участі в регіональних житлових програмах, що не грають скільки активної ролі суб'єктів ринку, а лише виступають уповноваженими посередниками при наданні кредитів (позик) та їх обслуговуванні;
- в умовах свідомо занижених процентних ставок за кредитами (позиками) неможливо залучити кошти інституціональних і приватних інвесторів для рефінансування на ринкових умовах, що обмежує масштаби регіональних житлових програм.
Враховуючи регіональне втручання із субсидування процентних ставок, регіональні банки займають інертну, вичікувальну позицію, не бажаючи вкладати залучені ресурси в іпотечне житлове кредитування, воліючи перекладати можливі ризики на регіональні іпотечні агентства і житлові фонди, створювані на бюджетні кошти.
У міру розширення масштабів іпотечного житлового кредитування і попиту на іпотечні житлові кредити регіони починають переходити до ринкових форм залучення коштів у сферу іпотечного житлового кредитування. Перспективи подальшого розвитку і розширення іпотечних житлових програм у більшості регіонів пов'язана з формуванням ринкової системи іпотечного житлового кредитування, створенням вторинного ринку іпотечних кредитів.
В даний час АІЖК реалізує програму іпотечного житлового кредитування, засновану на взаємодії з регіональними адміністраціями та регіональними операторами. Пропонована АІЖК схема передбачає, що банки, що надають іпотечні житлові кредити населенню, взаємодіють з регіональними операторами, а останні з АІЖК. Кожна з посередницьких структур отримує свою частку в доходах від кредиту, що не сприяє зниженню відсотків за іпотечними житловими кредитами. Ризики за даною програмою в основному лягають на АІЖК і регіональних операторів:
- кредитний ризик лежить значною мірою на регіональному операторі, так як при неповерненні кредиту регіональний оператор зобов'язаний викупити у АІЖК кредит, при цьому додатковою гарантією виступають гарантії регіональних влад; причому згодом, після реалізації майна, знаходиться в іпотеці, ймовірні збитки діляться в рівних частках між АІЖК і регіональними операторами;
- ризик ліквідності в даній схемі мінімізується, оскільки кредити, видані банками, рефінансуються АІЖК через регіональних операторів;
- ризик процентної ставки в основному лежить на АІЖК і частково на інвесторах, завдяки випуску цінних паперів, забезпечених державною гарантією;
- ризик дострокового погашення - на АІЖК; він частково управляється шляхом встановлення стандартів кредитування мораторію на дострокові платежі по кредиту строком на 6 місяців.
Стримуючим фактором збільшення обсягів іпотечного житлового кредитування в регіонах за програмою АІЖК є обмежені можливості АІЖК з рефінансування кредитів. При цьому регіони і регіональні банки поки, на жаль, не націлені на формування власних програм рефінансування з метою розширення можливостей для залучення ринкових ресурсів довгострокових інвесторів у сферу іпотечного житлового кредитування.
З метою створення УСР ІЖК можуть бути рекомендовані наступні напрямки регіональної політики:
- в розумні строки слід припинити практику видачі та обслуговування іпотечних позик регіональними операторами шляхом передачі цих функцій банкам, які видаватимуть іпотечні житлові кредити;
- функції з розвитку житлового будівництва, реалізовані низкою регіональних операторів, передати іншим юридичним особам з метою спеціалізації діяльності регіональних операторів і зниження ризиків;
- вжити заходів до об'єднання і укрупнення створених регіональних операторів на міжрегіональній основі з метою мінімізації операційних витрат і формування умов для реалізації власних програм рефінансування на базі великих пулів іпотечних житлових кредитів. У Нині малі розміри портфелів іпотечних позик регіональних операторів не дозволяють їм здійснювати випуск іпотечних цінних бумаг;
- впровадження в діяльність регіональних операторів, у тому числі при видачі іпоте...
