ентів з коротким терміном використання. Для розрахунку використані дані по зносу, отримані в витратного підходу (таблиця 2.10.4).
Розрахунок витрат на капітальний ремонт короткоживучих елементів будівлі:
Так як на момент оцінки терміни ремонту короткоживучих елементів будівлі вже давно настали (термін ремонту 15 років). Резерв на заміщення на момент оцінки приймаємо рівним відновної вартості короткоживучих елементів в розмірі 169 838 руб.
Для розрахунку суми щорічних платежів до резервного фонду застосовувалася формула:
=i / ((1 + i) n - 1), де:
- коефіцієнт фонду відшкодування, - ставка дисконтування (8,25%), - період дисконтування (капітальний ремонт раз в 15 років).=0,0825 / [(1 +0,0825) ^ 15- 1]=0,03612
Резерв на заміщення=169838 * 0,03611=6134,38 грн. / рік
Розрахунок ставки капіталізації
Поняття коефіцієнта капіталізації стосовно до нерухомості включає дохід на капітал і повернення капіталу.
Дохід на капітал - це компенсація, яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з урахуванням фактора часу, ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями. Дохід на капітал називають також віддачею.
Повернення капіталу означає погашення суми початкового вкладення. Повернення капіталу називають відшкодуванням капіталу.
Формула розрахунку ставки капіталізації:
=On + Of, де:
- коефіцієнт капіталізації; - ставка доходу на капітал; - норма повернення капіталу.
Ставка капіталізації являє собою коефіцієнт, що встановлює залежність об'єкта від очікуваного доходу від його експлуатації, і визначається методом кумулятивного побудови за формулою:
=безризикова ставка + премії за ризик.
Безризикова ставка. Безризикову ставку зазвичай вибирають з наступного ряду дохідних інструментів:
державні облігації;
депозити найбільш надійних російських (комерційних) банків;
ставки за міжбанківськими кредитами;
ставка рефінансування ЦБ РФ (банк Росії).
В якості безризикової прийнята ставка рефінансування ЦБ РФ, яка на дату оцінки становить 8,25% річних.
Розрахунок премій за ризик.
) Надбавка за відносний ризик інвестування. Усі інвестиції, за винятком інвестицій у державні цінні папери, мають більш високу ступінь ризику, що залежить від особливостей оцінюваного виду нерухомості. Чим більше ризик, тим вище повинна бути величина процентної ставки, щоб інвестор міг взяти на себе ризик по якомусь інвестиційному проекту. Розрахунок надбавки за відносний ризик інвестування зробимо за формулою:
Надбавка за ризик інвестування=r нер + r сегм + r об, де:
r нер - надбавка за ризик вкладень у нерухомість,%;
r сегм - надбавка на сегментну (секторний) ризик,%; об - надбавка за ризик інвестування в будівництво конкретного об'єкта нерухомості,%.
Виходячи зі стану об'єкта нерухомості, його місця розташування і площі складові r інв приймаємо рівни...
