ми в межах від 0 до 5%.
Для характеристики рівня ризику необхідно розмежувати його за видами. При розрахунках приймаємо наступну градацію:
о?? 0 до 1 - мінімальний рівень ризику;
від 1 до 2 - невисокий ризик;
від 2 до 3 - середній ризик;
від 3 до 4 - високий ризик;
від 4 до 5 - максимальний рівень ризику.
Так як вкладення в нерухомість м. Хабаровськ більш ризиковані, ніж вкладення в державні цінні папери, то премія за ризик інвестування на ринку нерухомості м. Хабаровська (r нер) приймається в розмірі 4,0%.
Так як відповідно до аналізу найкращого і найбільш ефективного використання об'єкт оцінки відноситься до нерухомості складського призначення, що користується високим попитом, проте в той же час ризики вкладення в будівлю подібного типу досить високі, тому r сегм прийнятий на рівні 2,0%.
Так як об'єкт оцінки характеризується розташуванням в досить великому населеному пункті з розвиненим ринком нерухомості, але перебуває технічному стані що вимагає ремонту, ризик інвестування в об'єкт оцінки приймається в розмірі 4%.
Надбавка за ризик інвестування=4,0 +2,0 + 4,0=10,0%
2) Надбавка за низьку ліквідність - це поправка на тривалу експозицію при продажу і час з пошуку нового орендаря у разі банкрутства або відмови від оренди існуючого орендаря. Враховуючи неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій, надбавка за низьку ліквідність може бути прийнята на рівні того прибутку, яку отримає потенційний інвестор при альтернативному вкладенні капіталу з гарантованим отриманням доходу за час експонування об'єкта. Дана премія обчислюється за формулою:
Розрахунок премії за ліквідність
НаименованиеПоказательБезрисковая ставка,% 8,25 Термін експозиції, мес.1, 5Срок здачі об'єкта в оренду, мес.12Премія за ліквідність,%, п. 1 * п. 2 / п. 31,03
г) надбавка на інвестиційний менеджмент. Управління інвестиціями в нерухомість вимагає певних зусиль (наприклад, вибір варіанта фінансування, відстеження ринку, прийняття рішення про продаж або утриманні об'єкта нерухомості, ведення податкової звітності тощо), тому ці зусилля інвестора мають бути компенсовані шляхом включення надбавки за інвестиційний менеджмент.
Надбавка була прийнята на підставі процентних ставок, що стягуються банками, брокерськими конторами за управління капіталом, наданими в їх розпорядження в банках, що працюють у м. Хабаровськ - «Ощадбанк», «Внешторгбанк». При цьому ставки відрізняються в залежності від розміру сум, що надаються клієнтом. Для об'єкта оцінки надбавка за необхідність управління прийнята в розмірі 1,0%.
On=8,25 + 10 + 1,03 + 1,00=20,28%
Ставку норми повернення капіталу розраховуємо з урахуванням строку, що залишився економічного життя. Термін економічного життя дорівнює 75 років; фактичний термін життя дорівнює 25 рік; залишковий термін життя дорівнює 50.
Of=1/50 * 100%=2,0%
Тоді R=On + Of=20,28 + 2,0=22,28%
Таблиця 2.12.2 - Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом капіталізації доходу
