хунку вимірюється кількістю кроків розрахунку. Крок розрахунку може змінюватися протягом розрахункового періоду (зазвичай збільшується до кінця).
Враховуючи поточну макроекономічну ситуацію, горизонт розрахунку, в цьому звіті, обраний в межах п'яти років. При цьому крок розрахунку приймається рівним одному року.
Визначення ставки дисконту
Ставка дисконту - коефіцієнт, який використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної або виплачуваної в майбутньому. Таким чином, ставка дисконту використовується для визначення суми, яку заплатив би інвестор сьогодні (поточна вартість) за право отримання очікуваних у майбутньому надходжень.
У разі оцінки власності ставка дисконту являє собою коефіцієнт ефективності вкладень капіталу, досягнення якого очікує інвестор при прийнятті рішення про придбання майбутніх доходів з урахуванням ризику їх отримання.
Вибір ставки дисконту є одним з ключових моментів оцінки. При оцінці об'єктів нерухомості рекомендується розраховувати ставку дисконту методом кумулятивного побудови.
Метод кумулятивного побудови заснований на передумові, що ставка дисконтування є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, притаманних кожному конкретному об'єкту нерухомості.
Ставка дисконтування=Безризикова ставка + Премії за ризик + Поправка на низьку ліквідність.
Обгрунтування безризикової ставки. Як показник прибутковості безризикових операцій, була прийнята безризикова ставка, обумовлена ??ефективної середньозваженою дохідністю ОФЗ яка складає 6,41% річних ж. Експерт №3 (592), січень 2013 р;
За результатами консультацій, вивчення вітчизняної та зарубіжної методичної літератури приймаємо поправки на ризики в наступних відсоткових співвідношеннях:
поправка на ризик вкладення в дану нерухомість враховується в розмірі 80% безризикової ставки;
компенсація за інвестиційний менеджмент визначена в розмірі 60% величини безризикової ставки.
Компенсація на низьку ліквідність - це ризик, пов'язаний з можливістю виникнення втрат при реалізації об'єкта оцінки через недостатню розвиненість або нестійкості ринку. Провівши аналіз даного сегменту ринку нерухомості м Краснодарі, компенсацію за низьку ліквідність оцінюваного об'єкта можна розрахувати за формулою:
безризикова ставка/12 місяців х термін експозиції=6,41/12 х 6=3,2.
Термін експозиції прийнятий рівним 6 місяців на підставі аназа ринку за даними ріелторскімх компаній Краснодара.
Розрахунок ставки дисконту кумулятивним методом представлений в таблиці 22.
Таблиця 22 - Визначення ставки дисконту
№ п/п Найменування компонентів ставки дісконтаВелічіна компонентів,% 1Базовая безризикова ставка6,412Поправка на ризик вкладення в недвіжімость5,133Поправка на інвестиційний менеджмент3,84Поправка на низьку ліквідность3,2Ітого: 18,54
З урахуванням округлення ставка дисконту прийнята рівною 19%.
Проведення процедури дисконтування
При проведенні процедури дисконтування необхідно враховувати, як грошові потоки надходять в часі (на початку кожного періоду, в кінці кожного періоду, рівномірно протягом року, і т.д.).
Формула поточної вартості об'єкта оцінки методом дисконтування грошових потоків має наступний вигляд:
=? Ct/(1 + i) t + M [1/(1 + i) n. (7)
де: - поточна вартість-грошовий потік періоду t- ставка дисконтування грошового потоку періоду t- вартість реверсії, або залишкова вартість-число періодів.
У подальших розрахунках прийнято, що дисконтування грошових потоків вироблено за формулою поточної вартості для кінця періоду.
Визначення залишкової вартості засноване на передумові про те, що оцінювана нерухомість здатна приносити дохід і після закінчення прогнозного періоду. Передбачається, що після закінчення прогнозного періоду доходи стабілізуються, і в залишковий період будуть мати стабільні довгострокові темпи зростання або нескінченні однорівневі доходи.
Розрахунок вартості в послепрогнозний період може бути проведений декількома методами в залежності від планованих змін, які вірогідні в після прогнозний період.
Враховуючи економічну ситуацію, вибираємо обрій розрахунку рівним п'яти рокам. Вартість об'єкта в даному випадку визначається як поточна сума грошових потоків по роках (з урахуванням збільшення на 5% щорічно), плюс поточна вартість реверсії, розрахована за моделлю Гордона ...
