хідців та перил. Внутрішнє оздоблення повністю зруйнована.
Для мощення:
ЕВ=26 років; ЕЖ=50 років. Тоді І=26/50 х 100%=з урахуванням округлення і стану 50%.
Для огородження:
ЕВ=26 років; ЕЖ=40 років. Тоді І=26/40 х 100%=з урахуванням округлення і стану 50%.
Для воріт:
ЕВ=26 років; ЕЖ=30 років. Тоді І=26/30 х 100%=з урахуванням округлення і стану 60%.
Розрахунок ринкової вартості наведено в табл. 21.
Таблиця 21 - Розрахунок ринкової вартості
№ п/п Найменування зданіяЗатрати на заміщення станом на 01.01.2013 р, руб.Накопленний знос на 01.01.2013г.,% Накопичений знос на 01.01.2013г., руб.Риночная вартість на 01.01. 2013 р руб.1Проізводственний корпус, літ. Р2 575 873411 056 одна тисяча вісімдесят одна 519 7652Склад, літ. М1 438 94541589 967848 9783Станція ТОА, літ. К3 929 978 351 375 4922 554 4864Гараж, літ. І530 99835185 849345 1495Мощеніе, літ. I132 2805066 14066 1406Огражденіе лит. II141 9855070 99270 9937Ворота лит. лит. III32 7006019 62013 080Ітого: 8782 7593 364 1685 418 591Риночная вартість земельної участка5 302 000ВСЕГО: 10720591
Таким чином, ринкова вартість майнового комплексу без урахування ПДВ і з урахуванням округлення станом на 1.01.2013 р складе 10720591 рубль.
Дохідний підхід
Оцінка власності по її прибутковості являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з очікування покупця-інвестора, орієнтованого на майбутні блага від її використання, і їх поточне значення в певній грошовій сумі. Іншим становищем оцінки по прибутковості є принцип заміщення, згідно з яким потенційний інвестор не заплатить за нерухомість більше, ніж витрати на придбання іншої нерухомості, здатної приносити аналогічний дохід.
Розрахунок вартості може бути здійснений методом прямої капіталізації доходів або аналізу дисконтованих потоків грошових коштів. Залежно від конкретних обставин може бути застосований або один з цих методів, або обидва.
Для оцінки вартості даного об'єкта застосовуємо метод дисконтування грошових потоків.
Метод дісконтрованних грошових потоків
Цей метод базується на припущеннях щодо очікуваних змін доходів і вартості власності. Процедура дисконтування припускає, що інвестор отримає повернення інвестицій і задовольняє його дохід на вкладений капітал.
В основі методу дисконтування майбутніх доходів лежить принцип очікування. Виходячи з цього принципу, ринкова вартість визначається, як поточна вартість майбутніх вигод, що випливають з прав володіння на даний об'єкт.
Таким чином, вартість об'єкта є вартість майбутніх грошових коштів, приведених до поточної вартості з урахуванням вимог інвестора щодо капіталу і віддачі на капітал.
Нами був зроблений розрахунок чистої поточної вартості доходів у межах розрахункового періоду (обрій розрахунку) з урахуванням доходу, отриманого від продажу об'єкта після закінчення періоду володіння (реверсії). Враховувати реверсію необхідно незалежно від того, чи планується в дійсності продаж об'єкта наприкінці горизонту розрахунку або передбачається подальше володіння об'єктом.
Процедура дисконтування в рамках справжнього звіту обмежується наступними припущеннями:
1) Прогноз грошових потоків проводився на реальній базі raquo ;. Тому ефекти впливу інфляції та/або девальвації національної валюти були усунені. Відповідно будь-які прогнози майбутніх доходів є?? езультатом реального (якісного) зростання ставок орендної плати і зниження втрат від недовикористання.
) Відповідно з попереднім допущенням розрахована реальна ставка дисконтування, в якій відсутній інфляційна складова.
) Законодавство залишається незмінним на весь період горизонту планування.
На період планування прийнятий чинний режим оподаткування:
ПДВ - 18%;
податок на прибуток - 20%.
) Розрахунок ведеться як для об'єкта, в якому проведено поточний ремонт.
Крок і горизонт розрахунку
Оцінка майбутніх витрат і результатів при визначенні ефективності здійснюється в межах розрахункового періоду (обрій розрахунку), тривалість якого вибирається виходячи з тривалості створення, експлуатації та ліквідації (продажу) об'єкта. Враховуючи невизначеність положення на вітчизняному ринку, горизонт розрахунку в даний час зазвичай вибирається не більше 3-5 років.
Горизонт розра...
