(продажу об'єкта після закінчення п'яти років).
Річний грошовий потік складається з потоку коштів, одержуваних від здачі в оренду (з урахуванням середньорічної продуктивності), з урахуванням поточних експлуатаційних витрат.
Прогнозується збільшення ставки орендної плати з часом на 5% щорічно. Ставка дисконтування i, певна кумулятивним методом, становить 19% (розрахунки наведені раніше в таблиці 11).
Передбачається, що до кінця горизонту розрахунку доходи від експлуатації доходопріносящіх власності, як правило, стабілізуються.
Тому на практиці часто прийнято зрівнювати за значимістю останній рік горизонту розрахунку з першим роком постпрогнозного періоду. Отриману таким чином залишкову вартість об'єкта оцінки на кінець прогнозного періоду призводять до поточних вартісними показниками.
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки методом дисконтованих грошових потоків
Розрахунок ринкової вартості методом дисконтованих грошових потоків розраховується на основі припущення, що експлуатація оцінюваного майна здатна приносити стабільний дохід, що має позитивну динаміку на досліджуваний обрій розрахунку за інших рівних зовнішніх умовах.
У даній роботі в якості альтернативного джерела доходу розглядаються надходження від здачі в оренду всіх приміщень. У розрахунках враховані витрати власника, пов'язані з їх експлуатацією.
Визначення величини орендної плати буде грунтуватися на аналізі угод з оренди аналогічних приміщень, вчинені в реальних ринкових умовах. У результаті проведеного дослідження ринку оренди приміщень і відбору інформації з метою підвищення її достовірності були виділені для розрахунку за всіма типами приміщень орендні ставки. Джерелом інформації послужили дані газети, Вісник довідкової з нерухомості № 1 (135), 2 (136), 2012 Краснодар, ріелтерських фірм НіК , Laquo; Ізком і Атолл .
Результати розрахунку потенційного валового доходу представлені в таблиці 23.
Таблиця 23 - Визначення потенційного валового доходу
№ п/п Найменування об'ектаОбщая площа приміщень, м2Арендние ставки, руб./м2 в месяцГодовой потенційний валовий дохід, руб.1Проізводственний корпус, літ. Р180250540 0002Склад, літ. М232250696 0003Станція ТОА, літ. К250250750 0004Гараж, літ. І50,215090 360Всего 2076360
У наступні роки прогнозного періоду очікується якіснішим не інфляційне зростання валового доходу на рівні: 2 рік - 15%; 3 рік - 10%; 4 рік - 10%; 5 рік - 10%; постпрогнозний рік - 5%.
При цьому необхідно скоригувати валовий дохід на можливі втрати від недовикористання частини корисних площ.
Втрати від недовикористання мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта. Ці втрати виражають у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу. Визначення коефіцієнта недовикористання здійснюється на базі ретроспективної і поточної інформації. Коефіцієнт недовикористання визначається як відношення величини незданих площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду.
Даний коефіцієнт приймається, виходячи з ринкових прогнозів, з урахуванням аналізу здачі в оренду аналогічних об'єктів на місцевому ринку.
За експертними оцінками даний коефіцієнт для оцінюваних об'єктів нерухомості та місця розташування складе: протягом всього прогнозного і постпрогнозного періодів 15% від потенційного валового доходу.
Різниця між потенційним валовим доходом і втратами від недозавантаження приміщень являє собою дійсний валовий дохід.
Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єктів майнового комплексу та відтворення дійсного валового доходу.
Операційні витрати діляться:
Умовно-постійні;
Умовно-змінні або експлуатаційні;
Витрати на заміщення, або резерви.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг:
- податок на майно;
- страхові внески (платежі по страхуванню майна);
- заробітна плата обслуговуючого персоналу (якщо вона фіксована незалежно від завантаження будівлі);
- податки на заробітну плату.
До умовно-змінних витрат належать витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг:
комунальні;
на утримання території;
на поточні ремонтн...
