встановлюються ознаки зносу, кількісна оцінка і визначається фізичний знос конструкцій і систем у відсотках.
Фізичний знос встановлюють:
? на підставі візуального та інструментального обстеження конструктивних елементів і визначення відсотка втрати їх експлуатаційних властивостей внаслідок фізичного зносу за допомогою таблиць;
? експертним шляхом з оцінкою залишкового терміну служби;
? розрахунковим шляхом;
? інженерним обстеженням будівель з визначенням вартості робіт, необхідних для відновлення експлуатаційних властивостей.
Фізичний знос визначається методом складання величин фізичного зносу окремих елементів будівлі: фундаментів, стін, перекриттів, даху, покрівлі, підлоги, віконних і дверних пристроїв, оздоблювальних робіт, внутрішніх санітарно-технічних і електротехнічних пристроїв інших елементів.
Для визначення фізичного зносу конструкцій обстежують їх окремі ділянки, що мають різну ступінь зносу.
Метод визначення фізичного зносу на основі інженерного дослідження передбачає інструментальний контроль стану елементів будівлі та визначення ступеня втрати їх експлуатацією властивостей.
Оцінки фізичного зносу за методом зіставлення фактичних і нормативних термінів служби являє лінійну залежність зносу від термінів служби, що не відповідає дійсній закономірності фізичних процесом, супроводжуючих фізичний знос елементів будівель. Тому необхідно проводити інженерне обстеження для об'єктивної оцінки фізичного зносу.
Набладення за конструкціями показують, що в перший період експлуатації - період підробітки, коли конструкція нова, знос слабкіше, а до третього періоду - до кінця терміну служби - інтенсивність зносу зростає. Конструкція, знос якої за 100 років служби складе 75%, до кінця терміну служби зношується в півтора рази більше (45%), ніж у першому періоді (30%).
За фізичномузносу окремих конструктивних елементів та інженерних систем встановлюють знос будівлі в цілому.
При виконанні капітального ремонту фізичний знос частково ліквідується, а вартість будівлі збільшується.
При капітальному ремонті будівель в змінюваних конструкціях фізичний знос усувається, а в незмінних - тільки зменшується, так як незмінні конструкції по фізичному зносу ремонтуватися не можуть, а проведені в них ремонтні роботи носять відновний характер.
В основу нормативних документів щодо визначення величини фізичного зносу покладені співвідношення фізичного зносу і вартості необхідного на відновлення ремонту. У результаті капітального та поточного ремонтів темпи зростання фізичного зносу знижуються. Знос будівель відбувається найінтенсивніше в перші 20-30 років і після 90-100 років.
На розвиток фізичного зносу впливають такі фактори, як обсяг і характер капітального ремонту, планування будівлі, щільність заселення, якість робіт при капітальному ремонті, санітарно-гігієнічні фактори (інсоляція, аерація), періоди експлуатації, рівень вмісту і поточного ремонту.
Моральний знос
Моральний знос - величина, характеризує ступінь відповідності основних параметрів, що визначають умови проживання, обсяг і якість надаваних послуг, сучасним вимогам.
Сутність його полягає в тому, що з плином часу під впливом безперервного технічного прогресу виникають невідповідності між знову споруджуються і старими будівлями, невідповідність будівлі його функціональним призначенням внаслідок мінливих соціальних запитів. Це полягає у невідповідності архітектурно-планувальних рішень сучасним вимогам про переущільнення забудови, недостатньому рівні благоустрою, озелененні території, застарілому інженерному устаткуванні.
Старі будівлі часто не задовольняють сучасним запитам людей і сучасним вимогам виробництва ні за своїми габаритами, ні по плануванню, ні за розташуванням приміщень, зовнішньому вигляду, рівнем технічного оснащення. Ці будівлі можуть бути досить міцними, і фізичний знос їх незначний, але морально вони застаріли. Тому необхідно провести реконструкцію, модернізацію, перевлаштування старої будівлі для приведення його у відповідність до сучасних вимог.
Розрізняють моральний знос двох форм. Моральний знос першої форми пов'язаний зі зниженням вартості будівлі в порівнянні з його вартістю в період будівництва, тобто зменшення вартості будівельних робіт в міру зниження їх собівартості (внаслідок зміни масштабів будівельного виробництва, зростання продуктивності праці).
Моральний знос другої форми визначає старіння будівлі по відношенню до існуючих на момент оцінки об'ємно-планувальних санітарно-г...
