цена1505262018603.Стоімость 1кв.м площадиРуб.8852,918194,413285,73.1Месторасположение-----Скорректированная цена-- - 3.2ІзносРуб./кв.м- + 1,02% - 0,9% 1,02% Скоригований цена8941,418012,513418,63.3Поправка на різницю в S приміщень% - 000Скорректірованная цена8941,418012,513418,64.Отклоненія від ціни предложеніяТис.руб338020591921Доля коригувань від ціни предлож% 6944515.100%/К1,452,226.Удельние ваги результатів% - 263935
Зазвичай вартість реального продажу на 5-10% менше. В даному випадку знижку на торг приймемо в розмірі 5%. Для об'єкта-аналога №1 вона складе:
К1=4 900 * 0,05=- 280 т.р.
Таким же чином розрахуємо знижки на ціни пропозицій об'єктів-аналогов№2, 3, 4, 5 (табл.3.2).
Отже, скориговані вартості складуть:
СЦ1 =4 900 - 280=4655 т.р.
СЦ2 =4 600 - 230=4370 т.р.
СЦ3 =3800 - 190=3 610 т.р.
П. 2.6. Всі об'єкти-аналоги пропонуються до продажу з урахуванням вартості земельних ділянок (ЗУ) під ними. Для виділення «чистої» вартості будівлі необхідно відняти вартість земельних ділянок, займаних об'єктами-аналогами. Площі займаних ЗУ наведено в табл. 3.1:
К1= Сзу1 =3,5 * 900=- 3150 т.р.
Скоригована вартість об'єкта №1 складе:
СЦ1 =5 320 - 3150=1 505 т.р. і т.д.
П.3. Розраховуємо середню вартість 1 кв.м загальної площі будівель об'єктів-аналогів:
1. Скв.м =1 505 000/170= 8852,9 руб.
2. Скв.м =2620 000/144=1 8 194,4 руб.
3. Скв.м =1860 000/140= 13 285,7 руб.
П. 3.2. Коригування на відмінність у фізичному стані будівель рекомендується проводити методом відносини фактичного віку будівлі на дату проведення оцінки до нормативного терміну їх життя, з урахуванням їх групи капітальності. При цьому слід врахувати, що при 70% фізичному зносі, будівля підлягає знесенню.
Для розрахунку цих коригувань попередньо складемо табл. 3.3. Нормативний знос всіх об'єктів розраховувався за формулою:
ФІнорм=Тф * 100/(Тн * 0,7);
ФІнорм=2 * 100/(85 * 0,7)= 3,4%.
ФІнорм1=5 * 100/(125 * 0,7)= 5,71%.
ФІнорм2=2 * 100/(125 * 0,7)= 2,3%.
ФІнорм1=3 * 100/(100 * 0,7)= 4,29%.
Розрахуємо поправку на різницю в зносі оцінюваного об'єкта з об'єктом №1:
1. К=(100-3,4)/(100-5,71)=1,02%
Розрахуємо скориговану вартість 1 кв.м об'єкта №1 з урахуванням
коригування:
СЦ1=8852,9 * 1,01=8 941,4 руб.
2. К=(96,6)/(100-2,3)=- 0,97%
СЦ3=18194,4 * 0,99=18012,5 руб
3. К=97,7/(100-4,29)=2,07%
СЦ5=13285,7 * 1,01=13 418,6 руб
Таблиця 3.3. Розрахунок поправок на фізичний знос
ПоказательОб'ект оценкіОб'екти-аналогі123Фактіческій термін життя, лет2523Норматівний термін життя котеджу, лет85125125100Норматівний знос,% 3,45,72,34,3Велічіна поправки в ціну,% - 1,01-0,971,02
П. 3.3. Коригування на відмінність у загальній площі будівель можна провести з урахуванням рекомендацій довідників оцінювача «КО-ІНВЕСТ» (табл. 3.4):
Таблиця 3.4. Поправочні коефіцієнти на площу об'єкта
На різницю в площадіSо/SаКо lt; 0.251.250.49-0.251.20.86-0.51.10.85-1.1511.16-1.50.95 gt; 1.500.93
Визначимо співвідношення площ оцінюваного об'єкта ( So ) і всіх об'єктів-аналогів ( Sа ):
Для об'єкта №1=156,7/170=0,92, поправки немає, оскільки Кп=1;
Для об'єкта №2=156,7/144=1,09, поправки немає, оскільки Кп=1;
Для об'єкта №3=156,7/140=1,12, поправки немає, оскільки Кп=1;
Узгодження результатів розрахунку
Для проведення узгодження отриманих результатів використовуємо метод зворотного валовий корекції.
Для цього розрахуємо різницю між скоригованими результатами і початковою вартістю пропозицій по об'єктах-аналогах.
