tify"> У рядку 4 проставимо отримані результати.
Наприклад, для об'єкта №1:
? С1 =4 900 - 8,9414 * 170=3380 т. руб.
У відсотках це складе: 3380 * 100/4900=69%
? С2 =4600 - 18,0125 * 144=2 006,2 т. руб.
У відсотках це складе: 2006,2 * 100/4600=44%
? С3 =3800 - 13,4186 * 140=1921 т. руб.
У відсотках це складе: 1921 * 100/3800=51%
Далі розрахуємо зворотні величини коригувань:
для об'єкта
№1 1/К% =100%/69%=1,45
№3 1/К% =100%/44%=2,2
№5 1/К% =100%/51%=2
Сума зворотних величин за трьома розрахунками склала 5,65 . Приймемо її за 100% і розрахуємо питомі ваги всіх результатів коригування:
№1=1,45 * 100%/5,65=26%
№2=2,2 * 100/5,65=39%
№3=100- (26 + 39)=35%
Розрахуємо середньозважену вартість 1 кв.м загальної площі оцінюваного будинку:
Ссравн =8941,4 * 0,26 + 18012,5 * 0,39 + 13418,6 * 0,35=13905 руб.
А потім вартість оцінюваного будинку:
Ссравн =13905 * 156,7= 2178914 руб.
З урахуванням вартості ЗУ:
178914 + 3500 руб. * 1200кв.м= 6378914 руб. (округлено 6400 т.р.)
Таким чином, в результаті проведеного аналізу порівняльних продажів аналогічних об`єктів визначена вартість оцінюваного об'єкта, складова 6400 тис. руб. (з урахуванням ПДВ).
4. «Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації доходу (дохідний підхід)»
Вартість ОН за цим методом розраховується наступним чином:
СДХ=ЧОД: ккап,
де ЧОД - річна сума чистого доходу від експлуатації ОН;
ккап - коефіцієнт капіталізації.
Величина чистого доходу визначається через потенційний валовий дохід (ПВД), тобто дохід при повному завантаженні об'єкта:
ЧОД=ПВД - П - ОР - Р ,
де П - втрати доходу, наприклад, від тимчасової незавантаженості приміщень;
ЗР - операційні витрати з утримання будівлі (зарплата персоналу, експлуатаційні витрати, податок на майно тощо);
Р - відкладаються резерви на майбутній ремонт короткоживучих конструктивних елементів і систем.
1. Визначення величини потенційного валового доходу
Розрахуємо ПВД, виходячи з таких умов:
ПВД =?? ? ?? а , (3.2)
де S - площа, що здається в оренду, м2,
Ca - орендна ставка за 1м2.
ПВД=12 * 32000=384000 руб./рік,
Втрати від простою приміщень становлять у середньому 5-10%. В даному випадку приймемо 5% на рік.
Отже, сума втрат складе:
П=384000 * 0,05=19200 руб.
Розрахуємо величину дійсного валового доходу:
ДВД=ПВД - П=384000 - 19200=364800 руб.
Послідовність розрахунку представлена ??в табл. 4.1.
Таблиця 4.1 Розрахунок чистого операційного доходу
№ПоказательЕд.ізм.ЗначеніеПорядок расчета1.Полезная площадьКв.м156,7Прінімается по вихідним данним2.Арендная ставкаРуб/мес32 000На основі аналізу ринка3.Потенціальний валовий доходруб.384 00032 000 * 124Прогнозіруемая недовантаження% 8Експ.5. Прогнозовані втрати від несплати% 0Експ.6.Действітельний валовий доходРуб.353 280384 000 * (100-8) /1006а.Виручка без НДСРуб.353 2807.Операціонние расходиРуб.60 075,1Табліца 4.28.Чістий операційний дохід до податку на прібильРуб.293 205П.6-п.79.Налог на прибуток (13%) Руб.38 116,7П.8 * 0,1310.Чістий операційний дохід для ЕОНРуб. 255 088,3 п.8-п.9
Таблиця 4.2. Розрахунок постійних операційних витрат по єдиному об'єкту нерухомості (земельна ділянка + адміністративна будівля)
