мості - ринки дорогої нерухомості і масовий ринок відносно недорогої нерухомості;
за якістю нерухомості - офісні приміщення високого класу з дорогими меблями можуть належати до зовсім іншого сегменту ринку, ніж офісні приміщення середнього або невисокого класу, хоча обидва об'єкти можуть перебувати на одній вулиці, не кажучи вже про престижність району ;
по інвестиційної мотивації - одні інвестори зацікавлені у власності, що вимагає мінімального менеджменту, що не приносить грошового потоку, але з великим потенціалом для приросту вартості. Інші можуть набувати об'єкти, що представляють собою гарний податкове укриття, для яких характерний тривалий грошовий потік, що в будівництві цілком можливо;
за типом прав власності - різні ринки існують для різних видів прав на нерухомість: необмежені права власності, сервітут (право обмеженого використання одним або більше особами землі іншої особи), право на оренду, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного володіння інші види прав.
На ринку нерухомості виділяються дві його складові: первинний і вторинний ринок нерухомості [9, с. 18].
Первинний ринок - економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх федеральних, регіональних і місцевих органів влади, будівельні компанії - постачальники житлової та нежитлової нерухомості.
На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, раніше був у вжитку і належав певного зі?? ственник - фізичній або юридичній особі.
Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані. Якщо по якихось мотивів збільшиться пропозиція нерухомості на вторинному ринку, це призведе до знецінення нерухомості на первинному ринку.
Розглянемо окремий сегмент ринку нерухомості - ринку житла.
Ринок житла у свою чергу підрозділяється на ринок міського житла і ринок заміського житла.
Міський житловий фонд поділяється на кілька груп, що враховують характер забудови: житло низької якості, типове житло, забудова сталінських часів, будинки поліпшеного планування, елітне житло. При цьому якість житла і його місце розташування є основними параметрами, що впливають на попит на ринку житла і враховуються в цінах на житло.
Формування ринку заміського житла пов'язано зі зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво. Попит на заміське житло залежить від місця розташування (перевага віддається найближчого передмістю), напрями від міста, наявності сучасних комунікацій, близькості від місць відпочинку, забезпечення особистої безпеки і збереження майна.
1.2 Ціноутворюючі фактори і методи ціноутворення
Визначення ціни об'єкта нерухомості - дуже складна і важлива проблема при здійсненні операцій з нерухомістю.
Безпосереднє встановлення ціни в будь-якій угоді результат взаємодії продавця або покупця, у кожного з яких є своє уявлення про справедливу з його точки зору ціни об'єкта.
Не випадково, тому існування таких понять як «ціна продавця» і «ціна покупця», досить широко поширених на ринку нерухомості. Самі по собі ці терміни досить прості.
«Ціна продавця» - сума грошей, за яку продавець готовий поступитися своїми правами на об'єкт нерухомості [14, с. 25].
Найбільш типовими для продавця при встановленні ціни є такі аргументи, як:
понесені продавцем колись витрати («Я купив цю квартиру (будинок, ділянка та ін.) за 50000 доларів, та ще вклав у нього ще стільки ж, так що менше, ніж за 100 000 я її не продам »);
ціни на рівнозначні, на його думку, об'єкти («Мені потрібна двокімнатна квартира, так що я готовий продати мій будинок за суму, якої мені вистачить, щоб її купити»)
рівень поточних і майбутніх доходів продавця («Я виходжу на пенсію і мені потрібно, щоб виручених від продажу грошей вистачило на життя»
почуті або отримані із засобів масової інформації відомості про ціни на аналогічні, на думку продавця, об'єкти («Моя знайома продала таку ж, як у мене квартиру, за 5000000 рублів, так що нижче цієї суми вона не варто »).
«Ціна покупця» - сума грошей, яку покупець готовий віддати за права на об'єкт нерухомості [14, с.26].
У покупця - свої доводи про прийнятний рівень ціни:
рівень фінансових можливостей («Я можу заплатити за цю квартиру не більше, ніж 4000000 рублів»);
інформація, отримана з тих же засобів масової інформації, статей, оповідань («В Інтернеті зараз висять п...
