айму спец житлового приміщення. Договір найму спец житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця при невиконанні наймачем і котрі живуть разом з ним членами його сім'ї обіцянок за угодою найму спец житлового приміщення, а в тому ж дусі в інших передбачених ст. 83 ЖК РФ варіантах.
Договір найму спец житлового приміщення припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) такого житлового приміщення або з інших підстав, передбачених ЖК РФ. Перехід права власності на службове жиле приміщення або житлове приміщення у гуртожитку, а в тому ж дусі передача такого житлового приміщення в господарське знання або оперативне управління іншій юридичній особі тягне за собою припинення договору найму такого житлового приміщення, за винятком випадків, якщо новітній власник такого житлового приміщення або юридична особа, якій передано таке житлове приміщення, є стороною трудового контракту з працівником - наймачем такого житлового приміщення.
У варіантах розірвання або припинення угод найму призначених житлових приміщень громадяни зобов'язані вивільнити житлові приміщення, які вони займали за цими вмовлянням. При відмові вивільнити такі житлові приміщення вказані громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання інших житлових приміщень, за винятком випадків, передбачених ч. 2 ст. 102 і ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Окремі категорії людей не мають всі шанси бути виселені зі службових житлових приміщень та житлових приміщень у гуртожитках без надання інших житлових приміщень.
Законом виділяються три види договорів найму житлового приміщення, спрямованих на безпосереднє задоволення житлової потреби громадян:
договір найму житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального користування (договір соціального найму) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ЦК);
договір найму спеціалізованого житлового приміщення (договір спеціалізованого найму) (ст. 100 ЖК);
договір найму житлового приміщення, в якому наймодавець виступає як підприємець, який переслідує мету отримання прибутку (п. 1 ст. 671 ЦК). Цей вид договору одержав у літературі назву" договір комерційного найму.
Всі перераховані договори оформляють відносини найму житлових приміщень, а тому, як і породжувані ними житлові зобов'язання, мають ряд спільних рис. Боку всіх цих договорів іменуються наймодавець і наймач raquo ;. За своєю юридичною природою вони є консесуальними і двосторонніми, а також, як правило, оплатним, опосредуя надання житла у користування за плату. Виняток можуть становити договори соціального найму, за якими житло надається малозабезпеченим громадянам не тільки безоплатно, а й із звільненням від плати за його користування (ч. 9 ст. 156 ЖК). У законі містяться однакові вимоги письмової форми цих договорів (ст. 674 ЦК, ст. 63 і ч. 7 ст. 100 ЖК).
одноманітно визначені в них обов'язки наймача (ст. 678 ЦК, ч. ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК) та обов'язки сторін з ремонту зданого в найм житлового приміщення (ст. 681 ЦК); крім того, в договорах соціального та комерційного найму однаково регламентується правове становище тимчасових мешканців (ст. 680 ЦК і ст. 80 ЖК) і в значній частині - піднаймачів (п. п. 1 - 3 ст. 685 ЦК, ст. ст. 76- 79 ЖК). Нарешті, всі ці договори носять споживчий характер, будучи спрямованими на задоволення особистих (житлових) потреб громадян, що в свою чергу пов'язано з наданням громадянину-споживачу як слабкій стороні певних пільг і переваг (по-різному проявляються в окремих видах розглянутих договорів)
2. Суб'єктний склад договору оренди (найму) житлових приміщень: права та обов'язки сторін
Сторонами договору комерційного найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. Наймодавцем може бути будь-який суб'єкт цивільного права (фізична, юридична особа, публічна освіта), що дотримує загальні вимоги про правоздатності та дієздатності, що володіє житловим приміщенням на праві власності або наділений у силу прямої вказівки закону або з волі власника правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наприклад, правом здавати житло в оренду можуть володіти державні унітарні підприємства, які володіють їм на праві господарського відання.
Крім того, в силу вимог ст. 675 ГК РФ перехід права власності на займане за договором найму комерційного житлове приміщення (заміна наймодавця) не тягне розірвання або зміни цього договору. Новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору комерційного найму. Наведена норма означає, що зобов'язальні права наймача поставлені вище речових прав нового власника.
Аналогічна норма міститься і в законодавстві зарубіжних країн (статті 1743, тисячі сімсот сорок чотири Цивільного кодексу Франції 1...
