804, § 571 Німецького цивільного уложення 1896, ст. 814 Цивільного кодексу України 2003 року, ст. 604 Цивільного кодексу Республіки Узбекистан 1996 року). Головна мета цієї норми - захист інтересів наймачів.
При цьому, незважаючи на те що право наймача на житлове приміщення відповідає більшості ознак речових прав (право наймача слід за житловим приміщенням, обтяжуючи його), воно є зобов'язальним правом користування житловим приміщенням, зміст якого імперативно встановлено законом і не може бути включено в число речових прав на житлові приміщення.
Існує думка, що наймачем може виступати тільки повнолітній громадянин. Такий висновок робиться з п. 1 ст. 686 ГК РФ, що встановлює право на заміну наймача однією з повнолітніх громадян, які проживають разом з ним. Однак ця норма розрахована на конкретну ситуацію - заміну наймача у договорі. У той же час у разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір комерційного найму продовжує діяти на тих же умовах і при цьому допускається заміна вибулого наймача одним з постійно проживаючих з ним громадян за спільною згодою між ними вже без вказівки про повноліття. Якщо така згода не досягнута, то всі громадяни (не обов'язково повнолітні), які постійно проживають в житловому приміщенні, стають сонанімателямі.
Відсутність у п. 2 ст. 686 ГК РФ жорсткої вимоги про повноліття, повної дієздатності нового наймача (наймачів) пов'язане з винятковістю виникає при цьому ситуації, коли колишній наймач вибуває з житлового приміщення, у тому числі у зв'язку зі смертю, а в даному житловому приміщенні, наприклад, залишається проживати 16-річний підліток, який має самостійний заробіток, інше джерело існування, але не забезпечений житлом. Оскільки після досягнення 14 років громадянин може проживати окремо від батьків, усиновителів, опікунів, за ним слід визнати можливість бути наймачем за договором комерційного найму житлового приміщення. Цей висновок підкріплюється і тим, що з 14 років громадянин сам, нехай і за згодою законних представників, укладає угоди, несе самостійну майнову відповідальність за своїми зобов'язаннями (ст. 26 ГК РФ).
Взагалі встановлення взаємозв'язку прав наймача житлового приміщення з настанням повноліття, на наш погляд, не можна визнати вдалим. Можливість участі громадян в угодах визначається їх правоздатністю, а в угодах, які не можуть бути здійснені через законного представника, також обсягом дієздатності. Наймачем за договором найму комерційного передусім є повністю дієздатний громадянин, у повному обсязі володіє правом здійснювати свої права, виконувати обов'язки і нести відповідальність за даним договором. При цьому в окремих випадках (шлюб - п. 2 ст. 21 ГК РФ, емансипація - ст. 27 ГК РФ) дієздатності в повному обсязі виникає у громадянина до повноліття.
Аналіз ст. 686 ГК РФ дозволяє зробити висновок, що п. 1 даної статті необгрунтовано обмежує можливе коло наймачів за договором комерційного найму житлового приміщення виключно повнолітніми громадянами, в той час як п. 2, втім, як і інші статті глави 35 ЦК РФ, ніяких обмежень не містить.
Таким чином, п. 1 ст. 686 ГК РФ забороняє громадянам, хто розпочав шлюб до досягнення 18-річного віку, а також емансипованим громадянам бути наймачами за договором комерційного найму, що означає, на наш погляд, нічим не обгрунтоване обмеження їх правосуб'єктності і суперечить п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На дану обставину більше 10 років тому звернула увагу І.В. Чечуліна, яка вважала необхідним в основу житлових правовідносин, що виникають з договору комерційного найму, поставити не факт повноліття, а наявність дієздатності громадянина в повному обсязі.
При регулюванні відносин комерційного найму житлових приміщень законодавець відмовився від терміна члени сім'ї наймача raquo ;, замінивши його категорією безперервно живуть з наймачем людей (ст. 677 ЦК України). При цьому ГК РФ не вимагає, щоб такі громадяни водили з наймачем суцільне господарство і, таким чином, були членами його сім'ї. ГК РФ в тому ж дусі не встановлює жодних критеріїв для визначення гуртка даних осіб. По суті, їх визначають сам роботодавець і вказані громадяни; але для такого, щоб обличчя підпало під цю категорію, воно має бути помічено в договорі комерційного найму житлового приміщення або при його укладанні, або в хоч-якийсь інший момент у рух терміну його дії (п. 2 ст. 677 ЦК України).
На наш погляд, в цьому дозволено побачити риси найбільш демократичного правового регулювання, так як закон не встановлює жодних вимог до вподоби взаємин наймача і людей, безперервно з ним живуть, тим самим не обмежуючи наймача у виборі осіб, з якими він хотів би разом жити. Для такого щоб володіти однаковими з наймачем правами за незмінним використанню житловим місцем на умовах договору комерційного найму, громадяни не обов'яз...
