justify"> По-третє, істотною умовою договору є перелік осіб, які зберігали відповідно до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем (із зазначенням цих прав).
У цей перелік осіб можуть бути включені:
) члени сім'ї власника, що залишилися проживати в продається житловому приміщенні (ст. 292 ЦК України);
) наймачі житлового приміщення і члени їх сімей (ст. 675 ЦК України);
) орендарі (ст. 617 ЦК України);
) особи, які користуються житловими приміщеннями в силу заповідального відмови (ст. 1137 ЦК України).
Перераховані особи відносяться до категорії третіх осіб та їхніх права впливають на зміст правовідносин з продажу нерухомого майна. Необхідно також звернути увагу на те, що стосовно проживаючих неповнолітніх осіб продаж нерухомого майна (житлових приміщень) допускається тільки за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ЦК України).
1.3 Житлове приміщення як об'єкт договору купівлі-продажу житлового приміщення
В основу розмежування майна на нерухоме та рухоме був покладено основний традиційний для російського права критерій, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. За даним критерієм і в силу невичерпним переліком перераховуються об'єктів нерухомості квартири і інші житлові приміщення природно потрапили під категорію нерухомості. Слідом за введенням загального поняття нерухомого майна в спеціальних законодавчих актах з'явилися поняття «нерухомості в житловій сфері» і «нерухомості в містобудуванні», які визначалися шляхом вичерпного перерахування об'єктів.
Таким чином, під житловим приміщенням житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в органах (підприємствах), що здійснюють технічний облік такого роду нерухомості (БТІ), у тому числі службові та відомчі.
Визначення житлового приміщення, міститься в ст. 15 ЖК РФ: житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян.
Власник нерухомості в житловій сфері або її частини має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, у тому числі продавати нерухомість, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси.
До числа житлових відносяться такі приміщення: житловий будинок, його частину, квартира в багатоквартирному будинку, її частину. Таким чином, предметом угод з житловими приміщеннями, і відповідно, купівлі-продажу житлових приміщень, можуть бути житлові будинки, квартири, кімнати в будинках готельного типу, а також кімнати в комунальних квартирах.
Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальним нормам з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 ГК. Виходячи з даної норми в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира (інше житлове приміщення), включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцю. При відсутності цих даних у договорі умову про квартиру (житловому приміщенні), що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір вважається неукладеним.
Визначаючи предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення, необхідно визначити - чи може самовільна споруда житлового приміщення бути предметом даного договора.В відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Виходячи з прямої вказівки законодавства, особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності і не має права розпоряджатися будівлею, тобто здійснювати з нею будь-які угоди.
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, зазначених у ст. 222 ГК РФ. Так, особа, винна в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільної будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (п.3 ст.25 Федерального закону «Про архітектурну діяльність» ...
