Вартість будівництва оцінюється за повною вартістю відновлення (заміщення). Для оцінки вартості будівництва використовувався Метод індексації балансової вартості.
Балансова вартість - вартість об'єкта, визначена на основі зведеного кошторисного розрахунку, складеного в цінах року, що передує початку будівництва об'єкта. Балансова вартість (встановлена ??за паспортом будівлі, отримана з архівів Бюро технічної інвентаризації (БТІ)).
Перехід від цін базисного року до поточних робиться за допомогою індексів подорожчання, а останні, у свою чергу, визначаються з урахуванням фактичних біржових цін на матеріали, енергоносії та працю.
Повна відновна вартість визначається за формулою:
С2011=Ц1971*Кпопр*Ксейсмич*И1982/1971*Крег*И2001/1982*И2011/2001*К1клим*V*НДС
Де Ц1971 - ціна будівництва в 1982 р 1 м3 будівлі. 32,7
Ксейсміч - коефіцієнт, враховує подорожчання будівництва в сейсмічних районах, до яких відноситься і Республіка Бурятія. Сейсмічність (у балах)=8, для житлових будівель цей коефіцієнт дорівнює 1,04.
І1982/1971 - індекс подорожчання будівельно-монтажних робіт в 1982 р по відношенню до 1971=1,17;
Крег - регіональна поправка до Індексу2000/1 987 для Бурятії=1,08.
І2000/1987 - індекс подорожчання будівельно-монтажних робіт в 2000 р по відношенню до 1 987 м На 1.01.2000 р цей індекс склав 10,111.
І2011/2000 - індекс подорожчання будівельно-монтажних робіт в 2010 р по відношенню до 2000 р На 1.01.2011 р цей індекс склав 6.24
К1клім - поправочний коефіцієнт для 1-го кліматичного району, до якого відноситься Бурятія, враховує також групу капітальності об'єкта, визначається з даних табл. 1 збірника №4 УПВС, дорівнює 1,08.- обсяг будинку. V=128,7 м?
ПДВ - податок на додану вартість, за чинним податковим законодавством дорівнює 18%.
Повна відновна вартість житлового будинку за станом на 10.11.2011 р буде равна:
С2011=32,7 * 1,04 * 1,17 ** 1,08 * 10,111 * 5,24 * 6,24 * 128,7 * 1,18=2142464 руб.
Визначення величини накопичення зносу.
Для визначення накопиченого зносу застосовується метод розбивки.
Метод розбивки полягає в докладному розгляді та врахуванні всіх видів зносу. Дані за оцінкою зносу наведені в таблиці 2.1.
Усувний знос не враховується, тому оцінюваний об'єкт не потребує косметичного ремонту.
Таблиця 2.1
Розрахунок неусувного фізичного зносу
Основні конструктивні елементиУд. Вага в загальній вартості,% Термін експлуатації, летНеустранімий знос,% ФактіческійНорматівнийпо терміну експлуатац.фактіческійФундамент942000,020,18Стени і перегородки2041500,0260,52Перекрытия1741500,0260,442Кровля241500,0260,052Полы74500,080,56Проемы (в перегородках) 94800,050,45Отделочние работи14-80 - Внутрішні санітарно-технічні та електричні устройства162400,050,8Прочіе работи61350,0280,168Всего1003,172
У результаті проведених розрахунків фізичний знос склав 3,172%.
Таблиця 2.2
Розрахунок усувного фізичного зносу
Конструктивний елементУд. вага в загальній вартості,% Характер ізносаРаботи щодо усунення% ісправленіяФундамент9Небольшіе тріщини Затирка тріщин. 5Стени20Отдельние трещіниЗаделка трещін30Поли17Істертость в ходових местахЗамена пошкоджених полотен15Перекритія2ТрещіниНанесеніе цементної штукатурки, покраска25Кровля7-- -Проёми9Щелі в притворах Замазка30
Фізичний усувний знос=9 * 5% + 20 * 30% + 17 * 15% + 2 * 25% + 9 * 30%=12,2%
Фізичний усувний знос складає 2142464 * 12,2%=+261381 рублів.
Таблиця 2.3
Розрахунок накопиченої суми зносу
Види ізносаРуб.Фізіческій знос: усувний, 12,2% * 214246=261381неустранімий, 3,172% * 2142464=67959Функціональний знос: усувний, -неустранімий, -Економічні знос: -накопичення знос: 329340
Все вищевказане дозволяє, заповнити таблицю 2.5, в якій розрахована ринкова вартість витратним підходом:
Таблиця 2.4
Ринкова вартість витратним підходом
Вартість відновлення (заміщення), 2142464Накопленний знос, 329340Стоімость об'єкта нерухомості, 1813124
Таким чином, вартість об'єкта, отримана витратним методом, дорівнює 1813124 рублів.
2.2 Ринковий підхід
Підхід до...
