оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
. докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності.
. визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
. зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнянних;
. приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
Таблиця 2.4 відображає алгоритм знаходження вартості об'єкта нерухомості і включає ті коректування, які були внесені, виходячи з наявних відмінностей між оцінюваним і порівнюваними об'єктами.
Таблиця 2.5
Таблиця коригувань по порівнянним продажу
ПоказательОб'ект оценкіАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4АдресКлючевская, 70аКлючевская, 76аКлючевская, 57Ключевская, 70Ключевская, 76аЦена, руб.- 1 100 0001 300 0002 050 0002 100 000Условія сделкиРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеСтроительные характеристикиКирпичныйКирпичныйКирпичныйКирпичныйКирпичныйВремя продажу ----- Кількість кв.м.40,112,5264043Етаж1298104Балкон +++ ++ Кількість комнат11111Сігналізація - (+ 18 000р.) - (+ 18 000р.) - (+ 18 000р.) ++ Кабельне TV- ( +1 000р.) - (+ 1 000р.) +++ Склопакет +++++ Скоригований ціна квартири, руб.- 1 119 0001 318 00020500002100000Общее кількість поправок - 3333Колічество внесених поправок - 2100Вес 1 квартири - 1233Цена 1 кв.м., руб.- 89 52050 69251 25048 837Средняя зважена ціна квартири, руб. ((89520 * 1 + 50692 * 2 + 51250 * 3 + 48837 * 3)/1 + 2 + 3 + 3) * 40,1=2188413
Вартість об'єкта, отримана методом порівняння продажів, дорівнює 2188413 руб.
У процесі знаходження вартості методом порівняння продажів було враховано 10 різних коригувань для об'єктів - аналогів, а саме, коректування на умови угоди, будівельні характеристики, час продажу, кількість кв.м., поверх, наявність балкона, кількість кімнат, наявність сигналізації, кабельного телебачення і склопакетів, так як саме ці чинники найбільш суттєво впливають на вартість об'єкта нерухомості.
Визначення коригування на сигналізацію і кабельне телебачення, встановлювалася кількісним методом витрат, який полягає в знаходженні вкладу корректируемого елемента в загальну вартість нерухомості. Середня вартість установки кабельного телебачення дорівнює 1000 р., Середня вартість установки сигналізації дорівнює 18000 р. Отже, величина витрат за даними конструктивних елементах дорівнює 1000 р. і 18000 р. відповідно. Величина коригування на наявність такого конструктивного елемента як балкон, визначалася на основі якісного методу відносного порівняльного аналізу, який полягає в знаходженні парної продажу, яка відрізняється від об'єкта оцінки тільки одним конструктивним елементом, в даному випадку відсутністю балкона.
2.3 Прибутковий підхід
Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.
Основні етапи процедури оцінки при цьому методі:
. Оцінка потенційного валового доходу для першого року, починаючи з дати оцінки, на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів.
2. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і нестягнутих орендних платежів на основі аналізу ринку, характеру його динам...
