чину доходів, що надходять на норму повернення капіталу. Залежність для методу ПК має наступний вигляд:
(2)
де: Со - вартість об'єкта нерухомості; - коефіцієнт капіталізації;
f - норма повернення капіталу;
індекс 0 - відповідає даті оцінки;
індекс 1 - відповідає першому прогнозному періоду.
Оскільки методи ПК і ДДП відображають дещо різні моделі поведінки інвесторів, то немає нічого дивного в тому, що при певних вихідних даних вони можуть давати різні результати.
Що б продемонструвати правильність представленої вище описової моделі методу ПК, перетворимо залежність (2) до наступного вигляду:
(3)
Таким чином, ми отримали класичну формулу розрахунку віддачі на вкладений капітал. Наприклад, для випадку кредитування - відношення річних виплат відсотків по кредиту до величини кредиту.
Оскільки норма повернення капіталу розраховується з урахуванням терміну залишилася економічного життя об'єкта (строку володіння капіталом), то з цього випливає, що метод ПК побудований на моделі, яка припускає, що інвестор після вкладення капіталу в актив буде володіти їм до кінця терміну його економічного життя, що підтверджує вищесказане [6, C. 201].
Справедливості заради слід зазначити, що метод ДДП для неізнашіваемого активу в якому використовується модель Гордона (оскільки не потрібно повернення капіталу) може так само розглядатися як модель, яка передбачає нескінченне володіння активом.
Залежність (3) можна записати в наступному вигляді:
(4)
Якщо ЧОД=const (g=0), перший доданок в залежності (4) відповідає формулі моделі Гордона при відсутності зміни ЧОД. Отже, підставляючи в (4) формулу (1) і перетворюючи отриману залежність, отримуємо:
(5)
Аналіз залежності (5) вказує на несподіваний, на перший погляд, результат: зношується актив (имеющий кінцевий термін життя) генерує нескінченний потік доходів. Це можна пояснити наступним. Оскільки метод ПК передбачає повернення капіталу до кінця терміну життя активу, для придбання аналогічного активу, то фактично модель, описувана методом ПК, припускає нескінченне володіння періодично оновлюваних активом з обмеженим терміном життя [8, C. 211].
Якщо ЧОД const (g 0), то в залежності (5) слід використовувати
де: Yо - ставка дисконтування для методу ДДП.
Перетворюючи залежність (5) для цього випадку, отримуємо:
(6)
Аналіз залежності (6) дозволяє зробити висновок, що методи ПК і ДДП в загальному випадку не тільки відображають різні моделі поведінки інвестора, але і характеризуються різними ставками прибутковості, що цілком логічно, оскільки різні терміни володіння об'єктом припускають різні ризики.
Однак, те що ставка прибутковості для методу ПК при зростаючому ЧОД, менше ніж ставка дисконтування для методу ДДП, на перший погляд, видається не зовсім логічним, оскільки зазвичай, чим більше термін володіння активом (термін життя активу ) тим вище, в загальному випадку, ризик дефолту. Саме цим пояснюється, наприклад, що на фондовому ринку чим пізніше термін погашення облігації, тим вище її прибутковість. Однак у випадку з зношуються активом, мабуть, спостерігається зворотний ефект, пов'язаний з тим, що з часом у міру накопичення фонду відшкодування і зниження вартості активу величина втрат у разі дефолту знижується. Отже, інтегральна величина ризику дефолту в цьому випадку нижче.
Насправді думка про те, що при використанні методу ПК, необхідно враховувати темп зростання ЧОД не тільки в чисельнику, але в знаменнику висловлювалася, наприклад в [2]. Однак відсутність формули в явному вигляді, призвело до того, що на практиці зазвичай цей момент у розрахунках не враховувався. Мабуть, у зв'язку з цим результати розрахунку методами ПК і ДДП при однакових вихідних даних, в разі не сталості ЧОД і однакових ставках прибутковості, відрізнялися, іноді дуже істотно, між собою. Причому результат методу ПК, при зростаючому ЧОД, завжди був нижче результату методу ДДП. Облік темпу зростання ЧОД в знаменнику дозволяє зменшити цю розбіжність в результатах розрахунку. Але при цьому відмінність у результатах може залишатися, зважаючи початкових відмінностей в моделях. Залежність (6), також може бути рекомендована для використання при капіталізації ЧОД постпрогнозного періоду у разі застосування методу ДДП.
Глава 2. Оцінка ринкової вартості ВАТ Калугапрібор
