орендарю цього підприємства. Обсяг прав кредиторів і наслідки реалізації ними своїх прав для сторін поставлені в пряму залежність від виконання орендодавцем обов'язку щодо повідомлення кредиторів про оренду підприємства. Кредиторам, як отримав повідомлення про оренду підприємства, але не дала згоди, так і не отримав такого повідомлення, надано право вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування орендодавцем завданих цим збитків. Різниця між ними полягає в тому, що кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися своїми правами протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про оренду підприємства, а кредитор, який не отримав такого повідомлення, - протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду. Крім того, за боргами, включеним до складу підприємства, які були передані орендарю без згоди кредиторів на переклад цих боргів, орендодавець і орендар після передачі підприємства останньому несуть солідарну відповідальність. br/>
Глава 3 Розірвання договору оренди нерухомого майна.
Як показує практика, найбільш поширеними спорами щодо оренди нерухомості є суперечки у зв'язку з розірванням договору. Загальні підстави розірвання договору наведені в ст. 450 ГК. Згідно з цією статтею розірвання договору можливо:
1. За угодою сторін
2. На вимогу однієї із сторін за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною та в інших випадках передбачених кодексом, законом або договором
3. У разі односторонньої відмови від виконання договору, коли такий відмова допускається законом або угодою сторін
Суперечки про розірвання договору на вимогу однієї зі сторін (в основному орендодавців) досить типові, тому хотілося б докладніше зупинитися на цій підставі розірвання договору. Поняття "істотне порушення договору", що викликало суперечки в юридичній літературі і залишає занадто багато місця для судового розсуду до прийняття другої частини ГК, стосовно оренди розшифровано в статтях 619, 620 ЦК де перераховані конкретні підстави за якими як орендар, так і орендодавець можуть звернутися до суду з вимогою про дострокове розірвання договору оренди. Такому зверненню, проте, повинна передувати досудова процедура врегулювання конфлікту. Якщо є підстави для розірвання договору на вимогу орендодавця, він зобов'язаний попередньо письмово попередити орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. Дане положення означає, що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається в арбітражний суд, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем. Що стосується орендаря то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди. Обов'язковою умовою зміни договору в судовому порядку за вимогу однієї із сторін є дотримання спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору. Істота процедури досудового врегулювання полягає в тому, що зацікавлена сторона до звернення до суду повинна направити іншій стороні свою пропозицію змінити або розірвати договір. Позов до суду може бути пред'явлений тільки при дотриманні однієї з двох умов: або після одержання відмови іншої сторони на пропозицію про зміну або розірвання договору; або після неотримання відповіді на відповідну пропозицію в 30-денний термін, якщо інший термін не передбачений законом, договором або не містять в реченні змінити або розірвати договір (п. 2 ст. 452 ЦК).
Два інших підстави розірвання договору, зазначених у статті 450, не вимагають судового втручання. Однак порівняльний аналіз статті 450 і статей 619, 620 ЦК призводить деяких учених до висновку про те, що "в будь-якому випадку договір оренди може бути розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору ". [5] Актуальність проблеми співвідношення положень ЦК про загальних підставах розірвання цивільно-правового договору (ст. 450) і про підставах дострокового розірвання договору оренди (ст. 619, 620) підтверджується і таким прикладом із судової практики.
Москомімущество звернулося з позовом до АТ про виселення з нежитлових приміщень. Рішенням суду, залишеним без зміни апеляційною інстанцією, позов задоволено. При цьому суд керувався пунктом 3 статті 450 Кодексу, встановивши, що в договорі оренди, укладеним між Москомімуществом та АТ, містилася умова, передбачає можливість дострокового розірвання договору орендодавцем у односторонньому порядку у разі прийняття рішення про реконструкцію об'єкта оренди. Постановою уряду Москви орендоване приміщення було включено в план реконструкції. p> Касаційна інстанція не погодилася з мотивами судів першої та апеляційної інст...
