л. 34 ЦК, може призвести до руйнівних наслідків для майнового обороту (адже по суті ставляться під сумнів дуже багато договорів оренди нежитлових приміщень). Президія ВАС РФ, розглянувши сформовану судову практику з питання про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень (п. 2 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 року № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень "), прийшов до висновку про те, що за відсутності в ГК РФ спеціальних норм про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень до таких договорів повинні застосовується правила п.2 ст. 651 ЦК РФ, тобто реєстрації повинні підлягати тільки договори оренди нежитлових приміщень, укладені на строк не менше року. До такого висновку прийшло і міністерства РФ з податків і зборів в Листі від 10 червня 2000 року № 02-5-11/243 "Про оренду нежитлових приміщень та майна у фізичних осіб ". Основою такого рішення є визначення природи нежитлового приміщення як об'єкта, відмінного від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаного. З цього випливає необхідність застосування однакових вимог до укладення договору оренди будівлі та договору оренди розташованого в ньому нежитлового приміщення, то тобто до державної реєстрації. Таким чином, договір оренди нежитлових приміщень на строк до одного року, також як і договір, укладений на невизначений строк, що не підлягає державній реєстрації і повинен вважатися укладеним з моменту, що визначається відповідно до п. 1 ст. 433 ЦК, тобто з моменту підписання договору. Такий підхід до вирішення питання про реєстрацію договору оренди не означає, що решта правила відповідного параграфа про оренду будівель (споруд) застосовні до договорів оренди нежитлових приміщень, вони, як і договори оренди житлових приміщень, регулюються загальними нормами ЦК РФ про оренду. Тому не підлягають застосуванню, зокрема, правила про обов'язкове визначенні в договорі оренди розміру орендної плати та про формалізацію передачі майна за договором оренди, про придбання орендарем яких прав на земельну ділянку, на якій розташовано орендоване майно.
Вищеперелічені проблеми є спільними для укладення договорів оренди нерухомості. Порядок укладення договорів оренди підприємства має ряд істотних особливостей. На відміну від договору продажу підприємства, вимоги до форми договору оренди підприємства не включають вимогу про наявність в якості обов'язкових додатків до договору акту інвентаризації, бухгалтерського балансу, переліку всіх боргів включаються до складу підприємства та інших документів. Однак на практиці важко уявити укладення договору оренди підприємства без зазначених документів. Наприклад, відповідно до ЦК орендодавець зобов'язаний надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, що визначаються договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даної обов'язки орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства. Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що припускає складання орендодавцем (в якості додатку до договору) повного переліку всіх боргів, що включається до складу орендованого підприємства. Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу. p> Характерна особливість договору оренди підприємства, полягає в тому, що передача підприємства в оренду у всіх випадках супроводжується, з одного боку, поступкою орендарю прав вимоги орендодавця, а з іншого - переведенням на орендаря боргів орендодавця, пов'язаних з діяльністю підприємства. У ДК (& 5 гл. 34) відсутні будь-які спеціальні правила, які б регулювали порядок і умови поступки орендодавцем прав вимог орендарю за договорами та іншим зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю підприємства. Права вимоги, підлягають передачі орендарю разом з підприємством, повинні визначатися в договорі оренди підприємства, їх поступка орендарю здійснюється за загальними правилам про цесії (& 1 гл. 24 ЦК) і не викликає ускладнень. Переклад боргу вимагає у всіх випадках згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК). Беручи до увагу, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні і тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на переведення боргу з'явилося б непереборною перешкодою для передачі в оренду зазначеного підприємства. Тому законодавець передбачив спеціальні правила про повідомлення кредиторів про оренду підприємства і наділив останніх певними правами (ст. 657 ЦК). Обов'язком орендодавця за договором оренди підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі...
