, звужує можливості добросовісного набувача. У цьому випадку недотримання умови про якість не тягне укладення договору і переходу до набувача прав щодо відчужуваного майна. Тим часом у деяких ситуаціях добросовісного набувача може бути цікаво придбати нерухоме майно навіть неналежної якості при умови відшкодування йому понесених збитків. І, в третіх, відсутність або наявність в договорі умови про якість ніяк не пов'язано з виконанням договору, оскільки неналежне виконання зобов'язання з передачі якісного нежитлового приміщення можливо і за наявності закріплення в договорі умови про якості.
2.2. Форма договору продажу нерухомості та порядок його укладання
Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне його недійсність (нікчемність) (ст. 550 ЦК РФ). Зазначені вимоги виключають можливість укладення такого договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного або іншого зв'язку [8].
У тому випадку, якщо під час виконання договору продажу нерухомості сторони досягнуть угоди про зміну його умов, то така угода також має бути скоєно в тій же формі - у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Законодавець не визначає, чи повинно бути зареєстровано Угода про зміну умов договору про продаж нерухомості. Судова практика цілком справедливо виходить з того, що угода про зміну умов договору продажу нерухомості має бути підпорядковане тим же правилам, що і основний договір, а саме - має бути зареєстроване в установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (у територіальному відділенні Федеральної реєстраційної служби) [9].
Нотаріального посвідчення договорів продажу нерухомості не потрібно. У той же час нотаріальне посвідчення таких договорів не суперечить чинному законодавству, а з точки зору економічної необхідності часто навіть і доцільно. Це обумовлено тим, що, по-перше, у відповідності зі ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість договори, які не потребують нотаріального посвідчення, але у відповідності з волевиявленням сторін нотаріально посвідчені, проходять спрощену процедуру державної реєстрації. По-друге, приватний нотаріус, який посвідчує угоду, несе відповідальність всім своїм майном за вчинену нотаріальну дію (Ст. 17 Основ законодавства РФ про нотаріат). p> Для договорів продажу нерухомості встановлено правило, згідно з яким перехід права власності на нерухомість за цим договором підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 551 ЦК). Проте слід мати на увазі, що відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсним договору її купівлі-продажу. Договір продажу нерухомості вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору. Він пов'язує сторони, навіть якщо державна реєстрація переходу права власності на відчужуване майно ще не здійснено. На практиці це означає, що сторони можуть приступити до виконання договору, наприклад, передати нерухоме майно, провести передбачені договором платежі. Головне зобов'язання, яке пов'язує сторони, полягає в необхідності вчинення дій, спрямованих на державну реєстрацію переходу права власності. Державна реєстрація переходу права власності проводиться на підставі заяви обох сторін, що беруть участь у договорі купівлі-продажу нерухомості, або уповноваженого ними на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом (п. 1 ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість). У разі ухилення однієї із сторін від вчинення зазначених дій, інша сторона має право звернутися до суду з позовною вимогою провести реєстрацію відповідно до судового рішення (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Більше того, сторона, ухиляється від реєстрації, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди (П. 4 ст. 165 ЦК РФ) [10]. p> Державна реєстрація права власності на нерухомість заснована на принципі приватної ініціативи. Це означає, що тільки учасники угоди з нерухомістю вправі ініціювати процедуру державної реєстрації. Ніякі інші суб'єкти не вправі в ролі ініціаторів державної реєстрації виникнення, зміни, переходу або припинення прав на нерухоме майно.
Так, по одному з справ, розглянутих арбітражним судом, у зв'язку із зверненням стягнення на майно боржника, судовий пристав-виконавець звертався до установи юстиції з вимогою зареєструвати перехід до суспільства права власності на нежитлове приміщення, котре з'явилося предметом договору купівлі-продажу, з метою проведення торгів з реалізації зазначеного майна. Однак ця вимога не було виконано - установа юстиції відмовило в державній реєстрації права власності, мотивуючи відмову тим, що судовий пристав-виконавець не є стороною в договорі купівлі-пр...
