инно бути передано, але й того, які дії повинні бути вчинені при передачі майна.
Однак повернемося до формулюванні поняття нерухомості, даної в ст. 130 ЦК РФ. Зазначена дефініція базується на трьох прийомах, використаних законодавцем для виведення загального поняття:
- віднесення до нерухомості земельних ділянок;
- віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;
- віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів.
Таким чином, з погляду сучасного російського законодавства склад нерухомого майна не є однорідним. Залежно від природних властивостей і призначення законодавець розділив нерухоме майно на три групи, в щодо яких встановлено режим нерухомого майна. Регулювання обороту кожної з цих груп об'єктів володіє певною специфікою, яка буде розглянута нижче - у відповідних розділах цієї роботи.
Як бачимо, при визначенні дефініції нерухомості законодавець використовує два підходи: по-перше, дає ознаки нерухомості (земля, нерозривний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку призначенням) і, по друге, вказує на конкретні об'єкти, які за правовим статусом є нерухомими речами (земельні ділянки, відокремлені водні об'єкти, повітряні та морські судна та ін.) Якщо другий спосіб визначення нерухомості не тягне труднощів у застосуванні на практиці, оскільки його предмет конкретизований як об'єкт цивільного обороту, то визначення нерухомості за допомогою використання дещо абстрактних ознак - "міцна зв'язок із землею "," неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням "- може викликати труднощі у правоприменителя. Дійсно, в законодавстві відсутнє визначення цих понять, та й дати такі поняття, мабуть, неможливо. Використані законодавцем формули мають оціночний характер і фактично віддані на розсуд правоприменителя (Суду, установи юстиції, уповноваженого реєструвати права на нерухомість і операції з нею, та ін.) Про це свідчать і матеріали судово-арбітражної практики, в якій дозволені питання щодо визначення того, які критерії "міцного зв'язку з землею" і ступеня нерозмірності збитку призначенням речі при її переміщенні.
Ще одним істотною умовою договору продажу нерухомості є ціна відчужуваного майна. Відчуження нерухомості за договором продажу передбачає возмездность в якості одного з головних ознак цього договору. По суті, возмездность є одним з ознак договору купівлі-продажу, в тому числі і купівлі-продажу нерухомості. Суть оплатне полягає в тому, що учасник правовідносини отримує зустрічне майнове надання взамін відчужуваного майна. Відплатність договору продажу нерухомості і знаходить своє відображення в ціні цього договору. Відповідно до п. 1 ст. 555 ГК РФ в договорі продажу нерухомості повинна бути передбачена ціна цього майна. За відсутності у договорі умови про ціну нерухомості, узгодженого сторонами в письмовій формі, договір про її продаж вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, які встановлені в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купівлі-продажу нерухомості не застосовуються.
Другий важливий аспект регулювання ціни за договором продажу нерухомості полягає в тому, що ціна відчужуваної нерухомості (будівлі, споруди або пр.), що знаходиться на земельній ділянці, включає в себе і ціну переданої з цією нерухомістю частини земельної ділянки або права на неї. Це правило є диспозитивним, якщо інше не встановлено законом або договором, що укладається сторонами. Продавець і покупець можуть домовитися про те, що ціна земельної ділянки визначається окремо, незалежно від ціни об'єкта нерухомості, який знаходиться на цьому земельній ділянці. Таким чином, не зазначення в договорі купівлі-продажу нерухомості ціни земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт нерухомості, не є підставою для кваліфікації договору як неукладеного [6].
У літературі висловлювалася пропозиція про розширення кола істотних умов договору продажу нерухомості. На думку П.В. Скиби, в законодавстві має бути закріплено положення, згідно з яким до числа істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості слід відносити умова про якість, так як нерухоме майно є річчю, єдиної в своєму роді, і заміна її неможлива [7]. По всій видимості, висловлене пропозиція продиктована благими намірами: захистити права добросовісного набувача, потерпілого від продажу йому неякісного нерухомого майна. Разом з тим, як видається, ця пропозиція не може бути прийнято. По-перше, у набувача нерухомості є правові способи захисту своїх прав. У описуваної ситуації добросовісний покупець по власним вибором вправі вдатися або до відшкодування збитків, або до розірванню договору. По-друге, законодавче закріплення положення, згідно з яким умова про якість нерухомості є істотним умовою договору її купівлі-продажу...
