ціального найму можна і потрібно застосовувати тільки положення ЖК РФ, а до договору комерційного найму потрібно застосовувати тільки положення ЦК РФ про наймання, і не можна застосовувати положення ЖК РФ щодо договорів соціального найму. p> Переходячи до міркувань про конкретні угоди, зауважу, що незалежно від того, за якою угоді чи іншому підставі особа придбало право на житлове приміщення (стало його власників або наймачем), житлове приміщення завжди повинно бути використано тільки за його цільовим призначенням. Житлове приміщення завжди призначено винятково для проживання в ньому громадян [7]. Стаття 17 ЖК РФ допускає використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. Таким чином, в житловому приміщенні, наприклад, можна організувати адвокатський кабінет або відкрити нотаріальну контору. При укладанні угод з житловими приміщеннями необхідно враховувати, що в певних випадках навіть зазначеної підприємницькою діяльністю не можна займатися в житлових приміщеннях. Наприклад, якщо житлове приміщення надано за договором соціального найму, то воно в силу ст. 60 ЖК РФ надається тільки для проживання в ньому громадян.
В§ 1.3. Сторони в договорах найму житлових приміщень
Вирішення питання про сторони стосовно кожного з типів договорів найму житлових приміщень має свою специфіку.
В якості наймодавця за договором комерційного найму можуть виступати громадяни та юридичні особи, які мають право приватної власності на житлове приміщення, і державні та муніципальні утворення, які мають житловим фондом на праві державної або муніципальної власності. Наймання житлових приміщень являє собою засноване на договорі володіння і користування житловими приміщеннями.
Наймодавцем за договором найму житлового приміщення може бути власник або орган, уповноважений власниками або законом здавати жиле приміщення в найм. Наймачем може бути тільки фізична особа.
На практиці зустрічаються випадки, коли звільнилося в квартирі житлове приміщення у вигляді ізольованої кімнати або кімнат за відсутності в ньому громадян, які потребують поліпшення житлових умов або мають житлову площу менше встановленої норми на одну людину або не мають можливості його викупити, передається цими ж наймачами (наймачу) квартири за договором комерційного найму. За таким наймачем займане ним жиле приміщення буде закріплено за двома договорами найму: за договором соціального найму - частину приміщення, передана йому раніше на підставі ордера, і на звільнене житлове приміщення - за договором комерційного найму. Пленум Верховного суду, роз'яснив, що наймодавцем за договором найму житлового приміщення є житлово-експлуатаційна організація (Житлово-експлуатаційна контора, домоуправління і т.п.). Вони укладають договори і, будучи юридичними особами, у разі виникнення спору є в суді стороною у справі. У той же час житлово-експлуатаційна організація не може бути стороною у справі, коли суперечки стосуються питань, що виходять за межі договору найму, і віднесені до компетенції органів, що здійснюють управління житловим фондом. До таких спорах відносяться спори про визнання ордера недійсним, надання житлового приміщення у разі знесення будинку, обміні і т.п. При виникненні таких спорів стороною виступають органи місцевого самоврядування чи інша організація, що здійснює управління житловим фондом. [8]
У договорах комерційного найму та соціального найму наймачем є тільки фізична особа (громадянин), оскільки житлове приміщення призначене для проживання. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано за володіння та (або) користування на підставі оренди або оного договору. Використовувати житлове приміщення юридична особа може тільки з метою надання його громадянам для проживання (п. 2 ст. 671 ЦК). p> До членів сім'ї наймача можуть ставитися далеко не всі родичі, а лише ті, які вселені наймачем в такій якості, тобто пойменовані в договорі соціального найму і ведуть з наймачем спільне господарство. Разом з тим членом сім'ї наймача може визнаватися в судовому порядку і особа, яка не є чоловіком наймача або його родичем. Однак навіть якщо громадяни перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, вони мають такі ж права і обов'язки, як і наймач. [9]
Законом введена гарантія права наймача, що передбачає, що при переході житлового приміщення з державної, муніципальної чи приватної власності в іншу форму власності, договір найму житлового приміщення не може бути припинений (ст. 675 ЦК). Так, якщо громадянин володіє і користується квартирою або будинком на підставі договору комерційного найму строком на п'ять років, то він продовжує бути наймачем житлового приміщення і при заміні наймо...
