давця шляхом продажу житлового приміщення і при заміні наймодавця шляхом продажу житлового будинку муніципальним утворенням юридичній особі і т.д.; у наймача зберігається право на проживання до закінчення дії договору. Відбувається лише заміна сторін у договорі (наймодавця), сам же договір зберігає дії на зазначених у ньому умовах. p>
Глава 2. Зміст договору найму житлового приміщення В§ 2.1. Форма, порядок і умови укладання договорів найму житлових приміщень
Чинне законодавство містить принципові відмінності в порядку укладання кожного з двох типів договорів житлового найму. У той же час вимоги до форми договорів для того й іншого єдині. Це і дало можливість присвятити обом типам договорів одну і ту ж ст. 674 ГК. [10] Вона обмежується вказівкою на те, що договори найму житлового приміщення укладаються в письмовій формі.
Житловим кодексом РФ були введені нові норми, що регламентують умови та порядок укладення договору соціального найму, його предмет, права та обов'язки сторін.
У ч. 2 ст. 57 Житлового кодексу Російської Федерації вказані категорії громадян, яким житлові приміщення за договорами соціального найму надаються позачергово.
Надання житлових приміщень поза чергою не передбачає включення громадянина до будь чергу.
Житловим кодексом Російської Федерації право громадян на одержання жилого приміщення поза черги не поставлено в залежність від наявності або відсутності інших осіб, також мають право на отримання житлового приміщення позачергово. Тому вказане право має бути реалізовано поза Залежно від наявності або відсутності інших осіб, які перебувають на обліку з поліпшенню житлових умов, і часу прийняття їх на облік.
При задоволенні вимоги особи про надання йому у відповідності зі ст. 57 Житлового кодексу Російської Федерації житлового приміщення за договором соціального найму позачергово, якщо термін, протягом якого має надаватися житлове приміщення, законодавством не визначено, суд не повинен визначати термін, оскільки позачергове надання не припускає будь-якого строку для надання жилого приміщення, а рішення суду повинно бути виконане в встановлені чинним законодавством терміни. [11]
Стосовно до способам укладання договорів найму житлових приміщень слід мати на увазі, що з двох типів договорів один - комерційного найму підпорядковується загальному принципу, закріпленому у ст. 421 ЦК, - свободи договорів. Йдеться, Зокрема, про те, що наймодавець і наймач укладають договір комерційного найму з власної волі: ні та, ні інша сторона не можуть спонукати контрагента вступити з нею в договірні відносини або прийняти запропоновані умови (умова) договору.
Для договорів комерційного найму, укладених з приводу житлових приміщень, які складають державну чи муніципальну власність, суб'єкти Російської Федерації нерідко стверджують зразкові договори.
Глава 35 ЦК особливо виділяє три умови договору комерційного найму житлового приміщення, присвячуючи кожному самостійну статтю. Маються на увазі предмет договору, ціна (розмір оплати) і термін.
Умова про предметі в договорі найму повинно відповісти на питання про те, яке житлове приміщення слід передати в оренду. Інтерес в цьому сенсі може представити всі той же. Примірний договір комерційного найму житлового приміщення в м. Москві. Одне з його умов передбачає необхідність вказати в договорі місцезнаходження приміщення і його розмір. Особливо обумовлено, що технічне стан житлового приміщення, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристика житлового приміщення є невід'ємною частиною договору. [12]
до Умови про ціну стосовно договору комерційного найму присвячена ст. 682 ЦК (В«Плата за житлове приміщення В»). Крім того, вказівка ​​на надання житлового приміщення В«за плату В»включено у визначення у ст. 671 ГК договору найму житлового приміщення, т. е. договору комерційного найму, в якості одного з основних його ознак.
ЦК (п. 1 ст. 682) підкреслює, що розмір плати за житлове приміщення встановлюється у договорі комерційного найму за згодою сторін. Притому з одним обмеженням: якщо законом визначений максимальний розмір такої плати, ціна, зазначена у договорі, не повинна його перевищувати. З цього випливає, що у випадках, коли договірна ціна виявиться вище встановленого законом максимуму, відповідна умова має бути визнано недійсним з наслідками, передбаченими ст. 180 ЦК (В«Наслідки недійсності частини угодиВ»). У результаті договір можна буде вважати все ж укладеним з тим, однак, що умова про ціну буде діяти в розмірі, що дорівнює зазначеному в законі максимуму. Слід зазначити, що законодавець поки ще не скористався передбаченої у ЦК можливістю і відповідно не ввів максимальної межі плати за надане за договором комерційного найму житлове приміщення.
На перший погляд може здатися, що редакція п. 1 ст. 682 ЦК (В«розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у догово...
