ві вищесказаного можна зробити висновок, що ГК і РК В«Передбачають широкі можливості задоволення житлових потреб громадян Росії, в тому числі на основі договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення В»[5].
В§ 1.2. Предмет договорів найму житлових приміщень
Як випливає вже з самого їх назви, предметом (об'єктом) обох типів договорів найму, яким присвячена гл. 35 ЦК, служить один і той же предмет - житлове приміщення, тобто нерухомість, призначена для проживання громадян. Разом з тим, розуміння цього предмета стосовно до договорів комерційного найму, з одного боку, та соціального найму, з іншого, не в усьому збігається. З цієї причини ст. 673 ЦК, присвячена предмету договору житлового найму, не була включена в перелік з шести статей, які згадані в п. 3 ст. 672 ЦК у зв'язку з договором соціального найму. p> Одна з особливостей договору комерційного найму полягає в тому, що п. 1 ст. 673 ЦК, хоча і містить з питання визначення придатності житлового приміщення для проживання відсилання до житлового законодавства, але на відміну від того, як зроблено відносно договору соціального найму в ст. 672 ЦК, дія такої відсилання обмежено прямо зазначеними в цій статті межами.
Насамперед, розберемося в питанні про те, що вважати житловим приміщенням.
Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).
До житлових приміщень належать:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
3) кімната.
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні. Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
З позиції можливостей укладання угод (Існують суперечності навіть у правовому регулюванні відносин по найму житлових приміщень між ЖК РФ і ГК РФ) слід використовувати положення тільки ЖК РФ в щодо житлових приміщень, які перебувають у наступних видах фондів: державний і муніципальний житловий фонд. Дані два види житлових фондів зайняті в основному житловими приміщеннями соціального призначення (тобто надаються за договорами соціального найму) і житловими приміщеннями спеціалізованого житлового фонду, призначеними для вирішення житлових питань окремих категорій населення. Варіанти укладання угод з даними житловими приміщеннями досить обмежені, їх не можна приватизувати, неможливо подарувати, зробити обмін або передати за заповітом. [6] Особи, які користуються такими житловими приміщеннями, не є їх власниками, власником, як правило, є держава чи орган місцевого самоврядування. Тому щодо даних житлових приміщень не повинно виникати питання про застосування норм права ДК РФ або ЖК РФ при вирішенні питань з угодам. Інших угод, крім договору на надання житлового приміщення в користування, в даному випадку бути не може.
Дещо інша картина складається у відношенні приватного житлового фонду. Житлові приміщення приватного житлового фонду використовуються особами для особистого задоволення потреб у житлі (індивідуальний житловий фонд) та для отримання прибутку (комерційне використання житлового фонду). Подібні правовідносини і породжують різноманіття угод цивільно-правового характеру з приватним житловим фондом. Часом не зовсім зрозуміло, норми якого законодавства слід використовувати при вирішенні даних питань. У першу чергу, необхідно звернути увагу на те, що в сфері приватного житлового фонду, згідно зі ст. 4 ЖК РФ, житлове законодавство регулює відносини тільки з приводу використання приватного житлового фонду, але не з приводу виникнення, здійснення, зміни, припинення права володіння, користування, розпорядження житловими приміщеннями, як це встановлено для державного і муніципального житлових фондів. Дане положення житлового законодавства дозволяє зробити висновок, що та частина договірних відносин, яка стосується користування (послуги ЖКГ, обслуговування) приватним житловим фондом, повинна регулюватися тільки нормами ЖК РФ, а всі інші угоди (Договори), предметом яких виступають будь-які права відносно житлових приміщень, регулюються лише нормами ЦК РФ. Тому до договору со...
