о договорів, а до способів придбання прав на майно. Наприклад, як зазначав Г.Ф. Шершеневич, В«Побєдоносцев, грунтуючись на словах Сперанського, який вважав купчу за traditio symbolica, стверджував, що у нас купівля-продаж - не договір, а дія, якою одна сторона передає іншій річ за певну ціну. Приводом до такого висновку служить та обставина, що купівля-продаж віднесена у нас не до договорами, і до способів придбання прав на майно В»[11].
Погляд на купівлю-продаж нерухомості як на спосіб переходу прав на майно вплинув, в свою чергу, на формування уявлення про те, що сам договір купівлі-продажу являє собою одностороннє зобов'язання покупця. Ось як про це писав Г.Ф. Шершеневич: В«... практика наша, відкинувши сумніви в договірний характер, визнала куплю-продаж одностороннім договором, за яким одна особа зобов'язується сплатити іншому відому суму грошей за річ, придбану від нього у власність В»[12].
Слід відзначити, що раніше прямо протилежна точка зору була висловлена ​​Д.І. Мейєром, який стверджував: В«Але купівля-продаж нерухомого майна представляє особливості лише щодо вчинення договору: встановлені особливі формальності для набуття права на передачу нерухомого майна, потрібні при цьому деякі пожертвування на користь скарбниці, але саме значення договору точно таке ж, як і значення купівлі-продажу рухомого майна В»[13]. Такої ж позиції дотримувався і Г.Ф. Шершеневич, який вважав, що В«купівля-продаж має бути визнана за нашим законодавством двостороннім договором, як це виявляється вже з самої назви В»[14].
При підготовці проекту Цивільного уложення до його тексту була включена норма (ст. 1724), згідно з якою В«за договором продажу продавець передає або зобов'язується передати нерухоме або рухоме майно у власність покупщик за домовлену грошову суму (покупну ціну) В». У матеріалах же Редакційної комісії, яка готувала проект Цивільного уложення, пояснювалося, що в відступ від діючого на той час законодавства проектовані правила про купівлю-продаж (у тому числі нерухомості) поміщаються в розділ про договори, бо продаж укладає в собі всі ознаки такого і входить безпосередньо в область договірних відносин; а з самого поняття цього договору бачимо, що продаж є договір двосторонній.
Проект Цивільногоуложення не розглядав договір продажу нерухомості в якості окремого виду договору купівлі-продажу. Разом з тим специфіка договорів купівлі-продажу, об'єктом яких була нерухомість, враховувалася в повній мірі. Досягалося це різними шляхами. p> перше, при формулюванні ряду норм прямо виключалася можливість їх застосування до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості. Приміром, виключно в щодо рухомого майна були сформульовані правила прийняття покупцем проданого майна. Зокрема, згідно з однією з норм (ст. 1749), В«прийняття покупщика проданого рухомого майна без застереження позбавляє його права посилатися на недоліки, за винятком таких, які не могли бути угледівши при звичайному способі прийому або були навмисне приховані продавцем. Але і на зазначені недоліки покупщик може посилатися лише в тому випадку, якщо повідомив про них продавцеві негайно після їх виявлення В».
друге, деякі статті проекту включають в себе норми, що забезпечують одночасне диференційоване регулювання тотожних відносин, пов'язаних з продажем відповідно рухомого і нерухомого майна. Такі, наприклад, правила про моменті передачі ризику за випадкову загибель або випадкове пошкодження проданого майна (ст. 1371): В«При продажу рухомого майна продавець несе страх за випадкову загибель або випадкове пошкодження проданого майна до передачі його покупщик. Страх за випадкову загибель або випадкове пошкодження нерухомості переходить на покупщика з часу внесення його в вотчинну книгу В». Таким же чином визначається момент переходу до покупця права на отримання плодів і доходів від проданого майна, про що свідчить наступна Євро: В«При продажу нерухомості право на прирощення, плоди і інші доходи належить покупщик з часу внесення його в вотчинну книгу, хоча б і маєток не було йому передано, а при продажу рухомого майна - з того часу, коли майно передано покупщик або повинна була бути передано, якщо передача не відбулася в строк з вини продавця В»(ст. 1730).
третє, ряд статей проекту містять норми, що регулюють виключно відносини, пов'язані з продажем нерухомого майна шляхом встановлення спеціальних правил. Наприклад, проектом спеціально регулюються відносини, пов'язані з В«Недоліком просторуВ» проданого нерухомого маєтку (тобто коли територія проданого маєтку виявилася меншою або більшою, ніж передбачалося договором і купчої фортецею). Суть зазначених норм полягає в те, що В«опинився у проданому маєтку недолік в просторі проти показаного в акті продажу дає покупщик право вимагати пропорційного зменшення купівельної ціни або навіть скасування продажу, якщо є підстави припускати, що покупщик, знаючи про дійсний просторі, не купив би маєтку. Правило це не засто...
